按揭合同和购房合同.docVIP

按揭合同和购房合同

一、按揭合同与购房合同的定义解析

（一）购房合同的法律内涵

购房合同全称为《商品房买卖合同》，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同的核心要素包括交易标的（房屋）、价款、交付条件、产权转移方式等，其法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》合同编中关于买卖合同的规定。在实践中，购房合同通常采用住建部制定的示范文本，包含24条核心条款，涵盖房屋基本状况、权利保证、价款支付方式、房屋交付、违约责任等关键内容。

（二）按揭合同的双重属性

按揭合同本质上是一种混合合同，包含借款合同与抵押合同两重法律关系。借款人（购房人）与贷款人（银行）签订的《个人购房借款/担保合同》中，一方面约定借款金额、期限、利率、还款方式等借贷条款，另一方面以所购房屋作为抵押物设立担保物权。根据《民法典》物权编规定，按揭合同需满足房随地走、地随房走的抵押原则，同时涉及预告登记、正式抵押登记等物权变动程序。值得注意的是，按揭合同中的借款用途具有特定性，必须专项用于支付购房款，这使其区别于一般消费贷款合同。

二、两类合同的核心区别

（一）合同主体差异

购房合同的主体结构呈现双边性特征，即买方（自然人或法人）与卖方（房地产开发企业）构成合同当事人，双方地位平等但权利义务具有对应性。而按揭合同则形成三角关系，包括借款人（购房人）、贷款人（商业银行）和保证人（开发商或担保公司）三方主体。在按揭办理初期，开发商通常需承担阶段性保证责任，直至房屋抵押登记完成后才解除担保义务，这种特殊结构旨在降低银行的放贷风险。

（二）权利义务内容分野

在权利义务配置方面，购房合同以物的交付和价金支付为核心：卖方负有按期交付符合约定标准房屋的义务，并承担房屋质量瑕疵担保责任；买方则需按照约定时间支付首付款及剩余房款。而按揭合同的权利义务围绕资金融通展开：银行负有按约发放贷款的义务，同时享有对抵押物的优先受偿权；借款人则承担按期还本付息的义务，并需配合办理抵押登记等手续。两种合同的违约责任形式也存在显著差异，购房合同的违约救济方式包括继续履行、赔偿损失、解除合同等，而按揭合同中银行还可主张罚息、计收复利，甚至行使抵押权。

（三）生效条件与时间节点

购房合同的生效遵循诺成性原则，双方当事人签字盖章后即告成立并生效，除非合同另有约定生效条件（如公证生效）。但合同生效并不意味着房屋所有权转移，需完成不动产登记后方发生物权变动效力。按揭合同的生效则具有附条件性，除当事人意思表示一致外，还需满足银行内部审批通过、抵押预告登记完成等前置条件。在时间序列上，购房合同的签订通常早于按揭合同1-3个月，形成先签买卖合同，后办按揭贷款的交易惯例。

三、合同间的内在关联机制

（一）主从合同关系

按揭合同与购房合同构成典型的主从合同关系，购房合同作为主合同是按揭合同存在的前提和基础。根据《民法典》第388条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。因此，若购房合同因卖方欺诈、房屋产权瑕疵等原因被确认无效或撤销，按揭合同作为从合同也将失去法律效力，此时借款人有权请求解除借款关系，银行应返还已收取的利息，但借款人仍需返还借款本金。

（二）资金流向的关联性

两类合同通过资金流转形成实质性关联。购房合同中约定的总房款通常分解为首付款与贷款两部分，其中贷款金额由按揭合同直接确定，并由银行一次性支付给开发商作为购房款的组成部分。这种资金支付方式使得按揭合同成为购房合同履行的关键保障：对买方而言，按揭贷款解决了一次性支付大额房款的资金压力；对卖方而言，银行的介入确保了购房款能够及时足额到账；对银行而言，则通过房屋抵押获得了相对安全的信贷资产。三者形成的资金闭环体现了现代房地产金融的典型运作模式。

（三）履行上的联动效应

合同履行过程中存在显著的多米诺骨牌效应：购房合同的履行状况直接影响按揭合同的效力，例如若开发商逾期交房达到合同解除条件，购房人主张解除购房合同的，按揭合同也应一并解除。反之，按揭合同的履行障碍同样会反作用于购房合同，如借款人未按期偿还贷款导致银行行使抵押权时，购房人将丧失房屋所有权，从而无法继续履行购房合同中的接收义务。

四、合同签订的核心要点

（一）购房合同的关键条款审查

在签订购房合同时，需重点关注以下核心条款：

房屋基本信息条款：需明确记载房屋坐落、建筑面积（含公摊面积构成）、套内面积、房屋用途（住宅/商业）、土地使用年限等要素，特别注意核对预测面积与实测面积的差异处理方式，通常合同会约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定价格据实结算。

付款方式条款：应详细约定首付款支付时间、金额及支付方式，剩