2025年房地产经纪人带租约商业物业价格评估专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人带租约商业物业价格评估专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人带租约商业物业价格评估专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人带租约商业物业价格评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估带租约商业物业时，下列哪种方法最能反映物业的实际收益能力？

A、市场比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法通过预测物业未来净收益并将其折现来确定价值，最

能体现带租约商业物业的实际收益能力。市场比较法主要依赖可比案例，成本法侧重于

重建成本，假设开发法适用于待开发物业。知识点：收益法是评估收益性物业的核心方

法。易错点：容易混淆市场比较法和收益法的适用场景。

2、带租约商业物业评估中，租约条款对价值影响最大的是？

A、租期长度

B、租金支付方式

C、租金调整机制

D、租户资质

【答案】C

【解析】正确答案是C。租金调整机制直接影响未来现金流的可预测性和增长性，是

价值评估的关键因素。租期长度、支付方式和租户资质虽重要，但不如租金调整机制对

长期收益的影响显著。知识点：租约条款分析是商业物业评估的核心环节。易错点：容

易忽视租金调整机制的重要性。

3、评估带长期稳定租约的商业物业时，应优先考虑？

A、当前市场租金水平

B、合同租金水平

C、周边物业空置率

D、物业折旧情况

【答案】B

【解析】正确答案是B。长期稳定租约的物业价值主要取决于合同租金而非市场租

金，因为租约锁定了未来收益。市场租金、空置率和折旧是次要考虑因素。知识点：合

同租金与市场租金的区别。易错点：容易混淆合同租金和市场租金的适用场景。

4、在带租约商业物业评估中，下列哪种风险最容易被低估？

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A、租户违约风险

B、市场波动风险

C、政策变化风险

D、物业管理风险

【答案】A

【解析】正确答案是A。租户违约风险直接影响现金流稳定性，但评估时往往因租

约表面稳定而被低估。其他风险虽然重要，但通常会被更全面地考虑。知识点：风险评

估是商业物业评估的重要组成部分。易错点：容易忽视租户违约风险的隐蔽性。

5、评估带租约商业物业时，下列哪种情况会导致价值折减？

A、租约租金高于市场租金

B、租约租金低于市场租金

C、租期剩余时间较长

D、租户为知名品牌

【答案】B

【解析】正确答案是B。租约租金低于市场租金会直接导致物业价值折减，因为实

际收益低于潜在收益。其他情况通常不会导致价值折减。知识点：租金水平与物业价值

的关系。易错点：容易混淆高租金和低租金对价值的影响方向。

6、在带租约商业物业评估中，下列哪种因素对折现率影响最大？

A、物业位置

B、租户信用评级

C、物业建筑质量

D、周边配套设施

【答案】B

【解析】正确答案是B。租户信用评级直接影响未来现金流的稳定性，是确定折现

率的关键因素。其他因素虽然重要，但对折现率的影响相对较小。知识点：折现率的确

定依据。易错点：容易忽视租户信用评级对折现率的影响。

7、评估带租约商业物业时，下列哪种情况最可能采用收益法？

A、新建物业

B、空置物业

C、稳定出租物业

D、待改造物业

【答案】C

【解析】正确答案是C。稳定出租物业有明确的现金流记录，最适合采用收益法评

估。其他情况更适合市场比较法或成本法。知识点：收益法的适用条件。易错点：容易

混淆不同评估方法的适用场景。

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8、在带租约商业物业评估中，下列哪种租约条款最有利于提升物业价值？

A、固定租金条款

B、阶梯式租金条款