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2025年特许金融分析师房地产行业NAV乘数估值专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师房地产行业NAV乘数估值专题试

卷及解析

2025年特许金融分析师房地产行业NAV乘数估值专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估值中，NAV（净资产价值）乘数法最适用于评估哪类资产？

A、单一住宅物业

B、开发中的土地项目

C、持有型商业地产组合

D、临时仓储设施

【答案】C

【解析】正确答案是C。NAV乘数法特别适用于评估持有型商业地产组合，如写字

楼、购物中心等，因为这类资产能产生稳定现金流且市场可比数据丰富。A选项单一

住宅物业更适合市场比较法；B选项开发中土地项目因未来不确定性高，通常使用剩余

法；D选项临时仓储设施因收益不稳定，NAV乘数法适用性较低。知识点：NAV乘数

法的适用场景。易错点：误认为NAV乘数法适用于所有房地产类型。

2、以下哪项因素会导致NAV乘数上升？

A、市场利率上升

B、资产空置率增加

C、区域经济快速增长

D、物业管理成本上升

【答案】C

【解析】正确答案是C。区域经济快速增长会提升未来租金预期和资产价值，从而

推高NAV乘数。A选项市场利率上升会降低资产估值，导致乘数下降；B选项空置率

增加会减少现金流，降低乘数；D选项管理成本上升会压缩净收益，同样降低乘数。知

识点：影响NAV乘数的宏观经济因素。易错点：混淆利率与经济增长对乘数的影响方

向。

3、在NAV乘数估值中，“可比公司法”的核心假设是？

A、所有房地产资产风险相同

B、市场完全有效

C、可比公司与目标资产风险特征相似

D、NAV乘数固定不变

【答案】C

【解析】正确答案是C。可比公司法假设可比公司与目标资产在风险、增长潜力等

方面具有相似性，因此乘数可比。A选项过于绝对，现实中风险不可能完全相同；B选

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项市场完全有效是强假设，但非核心；D选项乘数会随市场变化，不可能固定。知识点：

可比公司法的理论基础。易错点：忽视风险相似性这一关键假设。

4、NAV乘数估值中，调整非核心资产时通常采用？

A、账面价值

B、市场价值

C、重置成本

D、清算价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。非核心资产应按市场价值调整，以反映其真实变现能力。A

选项账面价值可能偏离市场；C选项重置成本适用于自用资产；D选项清算价值通常低

于市场价值。知识点：NAV估值中的资产调整原则。易错点：混淆不同价值类型的适

用场景。

5、以下哪项是NAV乘数法的主要局限性？

A、依赖历史数据

B、忽略未来增长

C、受市场情绪影响大

D、计算复杂

【答案】C

【解析】正确答案是C。NAV乘数法高度依赖市场可比交易，易受短期市场情绪波

动影响。A选项依赖历史数据是DCF法的特征；B选项忽略未来增长是资产基础法的

缺点；D选项计算复杂并非主要局限。知识点：NAV乘数法的优缺点。易错点：将其

他估值方法的缺点误归为NAV乘数法。

6、在评估购物中心时，以下哪项指标对NAV乘数影响最大？

A、建筑年龄

B、租户组合质量

C、停车位数量

D、装修标准

【答案】B

【解析】正确答案是B。租户组合质量直接影响租金稳定性和增长潜力，是NAV乘

数的关键驱动因素。A、C、D选项虽重要，但影响程度低于租户组合。知识点：商业

地产估值的关键指标。易错点：过度关注物理属性而忽视财务属性。

7、NAV乘数法与直接资本化法的核心区别是？

A、是否考虑时间价值

B、是否使用市场乘数

C、是否需要折现现金流

2025年特许金融分析师房地产行业NAV乘数估值专题试卷及解析