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涉执房地产处置司法评估报告

估价报告编号：国众联评字(2024)第1-0209号

估价项目名称：深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

估价委托人：广东省深圳市中级人民法院

估价机构：国众联资产评估土地房地产估价有限公司

注册房地产估价师：肖元菊(注册证号：4220090018)

卞婧蟠(注册证号：4420210104)

估价报告出具日期：二○二四年十二月二十日

国众联

资产评估土地房地产估价有限公司

公司地址：广东省深圳市罗湖区清水河街道清水河三路7号中海慧智1C栋

电话：0755邮政编码：518024

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

致估价委托人函

广东省深圳市中级人民法院：

承蒙委托，我公司对贵院委托的位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值进行评估。

估价目的：为广东省深圳市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象：为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值。土地用途为：商业用地，房屋用途：商业。宗地面积为：42,348.37平方米，证载建筑面积合计为80,608.64平方米(其中：地上第1层商业14,377.3平方米、半地下商业46,417.76平方米、地下1层商业19,813.58平方米),另根据委托人提供的《深圳市建设工程竣工测量报告》,估价对象总建筑面积为136,895.89m2(除含证载商业面积外，还包含24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯、公共水系水泵房、地下车库及设备用房、坡道、地下室通道、楼梯、风井等)。土地使用年限为40年，从2002年10月08日至2042年10月07日。

价值时点：2024年11月28日。

价值类型：市场价值。

估价方法：收益法、成本法。

估价结果：至价值时点，估价对象在符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件的房地产市场价值合计为人民币4,361,380,000元(大写人民币肆拾叁亿陆仟壹佰叁拾捌万元整)。详见附件《房地产估价结果

明细表》。

国众联资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：

国众联资产评估土地房地产估价有限公司

二○二四年十二月二十日

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

房地产估价结果明细表

估价委托人：广东省深圳市中级人民法院价值时点：2024年11月28日金额单位：人民币元

序号

房地产名称

权利人

房地

产用

途

宗地面积

证载建筑

面积

测绘报告总建筑面积

评估总值

备注

(m2)

(m2)

(m2)

(元)

证载均为商品房，该项目限整体转让，不得分割办理房地产证。

1

晶岛国商

购物中心

(皇庭广场)

深圳融

发投资

有限公司

商业

42,348.37

80,608.64

136,895.89

4,361,380,000

合计

42,348.37

80,608.64

136,895.89

4,361,380,000

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：

1、本报告中的市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

2、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。

3、评估结果(含增值税)仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证。

4、本报告未明确估价对象执行过程中产生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用，因此本次评估结果未扣除上述费用，提请报告使用者注意。

5、根据估价委托人提供的《不动产登记信息查询结果告知单》记载了估价对象的抵押、查封信息，本次估价目的是为法院依法处置房地产提供参考依据而评估房地产市场价值，因原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭、查封因拍卖而解除，故本次评估时不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素对估值结果的影响。

6、据估价人员向权利人相关人员现场查勘了解，截止价值时点2024年11月28日，估价对象权利人不存在欠缴物业管理费等情况，提请报告使用者注意。

7、根据委托人提供的《评估委托书》、《深圳市建设工程竣工测量报告》等资料，以及申请执行人、被执行人共同确认，并经估价人员现场查勘的《现场复勘记录》,本次纳入评估范围的估价对象为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备等，其具体范围为委托人提供的