【华西-2025研报】公募REITs周速览：关注数据中心调整机会.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年11月23日

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关注数据中心调整机会

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公募REITs周速览（2025年11月17-21日）

评级及分析师信息

分析师：姜丹

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本周（2025年11月17-21日）中证REITs全收益指数收

邮箱：jiangdan3@

于1,041点，周度下跌0.89%，整体仍处震荡区间。周内来SACNO：S1120524030002

看，本周行情走势向下，周二至周五均收跌。77只REITs总市

值收于2198亿元，环比-1.18%，其中流通市值1146亿元。

►二级市场分析师：郑日诚

邮箱：zhengrc@

本周REITs表现不佳，各细分资产均下跌，全市场68只SACNO：S1120524040003

收跌，仅9只收涨。数据中心板块跌幅最大达3%，是与权益市

场科技行情最紧密的REITs类型。受债市调整及部分个券扩募

采用配售方式的影响，租赁住房整体下跌1.55%。能源设施、

仓储物流跌幅也超过1%。消费设施板块进入四季度业绩冲刺

期，本周跌幅0.84%。市政环保板块跌幅最小，除了济南能源

供热下跌3%外，污水处理、原水供应等波动极小。

REITs成交情绪走弱，日均成交4.7亿元、1.1亿份，日均

换手率0.43%，环比分别下降15.3%、22.7%、0.12pct。

►一级市场

11月18日，中航中核集团能源REIT正式申报至上交所，

原始权益人中核汇能是中国核工业集团重要的新能源电力项目

投资和运营主体，主要从事风能、光伏发电业务。11月21日

同属于中核集团的华夏中核清洁能源REIT反馈了交易所审核

意见，项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站。

►投资建议

数据中心板块：本周润泽科技数据中心跌幅达3.6%，万国

数据中心也下跌近2%。两只数据中心REITs的签约客户单一，

租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户为我国三大电信

运营商，可靠性强。本周下跌后润泽科技数据中心分派率又回

至4%左右，主力资金仍有净流入，在权益板块科技行情起势

后可继续关注。

租赁住房板块：本周全部个券收跌，目前板块分派率已从

6月底的2.83%提升至3.14%，项目基本面经营正常，每逢大

幅度的调整后即是较好的配置窗口。受扩募采用配售方式影

响，华润有巢近期调整幅度很大，11月前三周的每周日均换手

率分别达到2.0%、1.8%和2.6%，可关注扩募配售进度及配置

机会。此外，需关注扩募审核中的厦门安居后续发售方式。

园区板块：表现分化明显，建议优先关注出租率靠前、租

金单价合理的园区个券。重庆两江受即将解禁31%份额的影

响，近两周合计跌幅10%。两江新区升级为行政区，已设置收

益分配调节机制，目前分派率约4.85%，可关注超跌机会。

12月园区板块有较多个券解禁，包括南京建邺、重庆两

江、成都高投、和达高科、招商科创，需留意相关交易压力。

风险提示

公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营

风险；资料来源及数据统计风险。

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