2025年房地产经纪人成新率法计算折旧专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人成新率法计算折旧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成新率法计算折旧专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成新率法计算折旧专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、成新率法是房地产估价中计算建筑物折旧的一种方法，其核心依据是？

A、建筑物的实际使用年限

B、建筑物的维护保养状况

C、建筑物的剩余经济寿命与总经济寿命的比率

D、建筑物的重置成本

【答案】C

【解析】正确答案是C。成新率法的核心是建筑物的剩余经济寿命与其总经济寿命

的比率，这个比率直接反映了建筑物的价值剩余程度。A选项实际使用年限虽然相关，

但不是核心依据；B选项维护保养状况是影响成新率的因素之一，但不是核心；D选项

重置成本是成本法的基础，与成新率法计算折旧的具体方法无关。知识点：成新率法的

定义与原理。易错点：容易将成新率法与实际使用年限法混淆，误选A。

2、在采用成新率法评估一栋商业建筑时，估价师发现该建筑由于设计缺陷导致功

能落后，这主要影响的是？

A、实体性贬值

B、功能性贬值

C、经济性贬值

D、外部性贬值

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能性贬值是指建筑物因设计、结构、材料或设备等方面

的缺陷，导致其功能不能满足当前市场需求而产生的价值损失。设计缺陷属于典型的功

能性贬值原因。A实体性贬值是指物理磨损；C经济性贬值是指外部环境变化导致的贬

值；D外部性贬值是经济性贬值的另一种说法。知识点：折旧的类型。易错点：容易将

功能性问题归因于外部环境，误选C或D。

3、成新率法中，当建筑物的维护保养状况极佳时，其成新率通常会？

A、低于按年限计算的成新率

B、等于按年限计算的成新率

C、高于按年限计算的成新率

D、与维护状况无关

【答案】C

【解析】正确答案是C。成新率法不仅考虑时间因素，还综合考虑建筑物的实际维

护保养状况。良好的维护可以延缓物理磨损，保持建筑物的功能性和外观，因此其实际

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成新率会高于单纯根据使用年限计算的理论成新率。知识点：成新率的综合判定因素。

易错点：机械地认为成新率只与时间相关，忽略了维护状况的重要性。

4、某写字楼建成于2000年，总经济寿命为50年，在2025年评估时，其理论成新

率为？

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

【答案】A

【解析】正确答案是A。理论成新率=(总经济寿命已使用年限)/总经济寿命。已

使用年限为25年，总经济寿命为50年，所以理论成新率=(5025)/50=

25/50=50%。知识点：理论成新率的计算。易错点：计算时容易混淆已使用年限和剩

余年限，或者计算错误。

5、在成新率法中，对于因周边环境恶化导致的建筑物价值下降，应归类为？

A、实体性损耗

B、功能性贬值

C、经济性贬值

D、土地价值贬值

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性贬值是指由于建筑物外部环境的变化，如区域衰退、

政策限制、环境污染等，导致建筑物效用降低或收益减少而产生的价值损失。周边环境

恶化是典型的经济性贬值原因。A实体性损耗是物理磨损；B功能性贬值是建筑物自身

问题；D土地价值贬值是另一个范畴，虽然相关但不是建筑物折旧的分类。知识点：经

济性贬值的定义与识别。易错点：容易将外部环境问题与建筑物自身功能问题混淆。

6、成新率法评估建筑物价值时，通常需要结合现场勘查，其主要目的是？

A、确定建筑物的准确面积

B、核实建筑物的竣工日期

C、评估建筑物的实际状况，包括维护、损坏、功能等

D、了解周边类似建筑的市场价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。现场勘查是成新率法应用的关键环节，其核心目的是通过

实地观察、检测，对建筑物的实体状况（如损坏、老化程度）、功能状况（如设备陈旧、

布局不合理）进行定性或定量的判断，从而对理论成新率进行调整。A、B、D虽然也