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2025年房地产经纪人存量房买卖合同无法过户的违约责任认定专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人存量房买卖合同无法过户的违约责任

认定专题试卷及解析

2025年房地产经纪人存量房买卖合同无法过户的违约责任认定专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在存量房买卖合同中，因卖方原因导致无法办理过户手续，买方主张解除合同

并要求赔偿损失，下列哪项损失一般不被法院支持？

A、买方已支付的购房款利息

B、买方为履行合同支出的中介费

C、买方因房价上涨造成的可得利益损失

D、买方为办理贷款支出的评估费

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》规定，违约损失赔偿应以实际损失为基础，

包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预

见到的因违约可能造成的损失。房价上涨带来的可得利益损失因具有不确定性且难以

预见，一般不被支持。A、B、D均属于实际发生的直接损失，应予赔偿。知识点：违

约损失赔偿范围。易错点：误将所有预期利益损失都纳入赔偿范围。

2、卖方配偶以不同意出售共有房屋为由导致无法过户，买方要求卖方承担违约责

任，下列说法正确的是？

A、卖方不构成违约，因房屋为共有财产

B、卖方构成违约，应承担全部责任

C、买方应直接起诉卖方配偶

D、卖方承担违约责任后可向配偶追偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第301条，处分共有的不动产应当经全体

共同共有人同意。卖方作为合同相对方，未取得配偶同意即出售房屋，构成根本违约。

A错误，共有财产不能免除卖方合同义务；C错误，买方应依据合同相对性起诉卖方；

D错误，追偿属于卖方与配偶间内部关系。知识点：共有财产处分规则。易错点：混淆

合同相对性与共有关系。

3、因房屋被查封导致无法过户，买方主张解除合同的时间点应为？

A、签订合同时

B、支付首付款时

C、得知查封事实时

D、法院解封时

【答案】C

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【解析】正确答案是C。根据《民法典》第563条，当事人一方迟延履行债务或者有

其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。买方在得知查封事实时才

能确认合同目的无法实现。A、B时间点未发生违约事实；D时合同已无解除必要。知

识点：合同解除权行使条件。易错点：误将合同签订时间作为解除权起算点。

4、买方因个人征信问题导致贷款被拒，无法支付剩余房款而无法过户，责任应如

何认定？

A、卖方承担主要责任

B、买方承担全部责任

C、双方分担责任

D、合同自动解除

【答案】B

【解析】正确答案是B。买方支付房款是主要合同义务，因自身原因导致贷款失败

属于买方违约。A、C无法律依据；D错误，合同解除需当事人主张或约定。知识点：买

方付款义务与违约认定。易错点：将贷款审批风险转嫁卖方。

5、合同约定”如因政策变化导致无法过户，双方互不担责”，后因限购政策无法过户，

下列说法正确的是？

A、该条款有效，双方解除合同

B、该条款无效，卖方仍需担责

C、该条款可撤销

D、买方可主张继续履行

【答案】A

【解析】正确答案是A。政策变化属于不可抗力或情势变更，当事人可约定免责条

款。B错误，符合《民法典》第180条；C错误，不存在可撤销情形；D错误，政策障

碍导致履行不能。知识点：不可抗力与情势变更。易错点：混淆政策变化与商业风险。

6、卖方故意隐瞒房屋存在抵押导致无法过户，买方除主张违约金外还可主张？

A、双倍返还定金

B、惩罚性赔偿

C、房屋差价损失

D、精神损害赔偿

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第584条，卖方欺诈导致买方无法获得房

屋，应赔偿房屋差价损失。A错误，定金与违约金择一适用；B错误，惩罚性赔偿仅限

消费欺诈；D错误，合同纠纷不适用精神赔偿。知识点：欺诈违约的赔偿责任。易错点：

混淆定金罚则与损害赔