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2025年房地产经纪人新建商品房交易合同变更与解除流程专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人新建商品房交易合同变更与解除流程

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人新建商品房交易合同变更与解除流程专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在新建商品房交易中，买受人因个人原因需要变更合同主体，通常应如何操作？

A、直接与开发商协商，在原合同上修改买受人信息

B、与开发商协商一致后，签订补充协议或重新签订合同

C、单方面向开发商发出书面通知，要求变更合同主体

D、无需开发商同意，自行办理更名手续即可

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》合同编相关规定，合同主体的变更属于合

同权利义务的概括转移，必须经过合同另一方当事人（即开发商）的同意。因此，买受

人需要与开发商协商一致，通过签订补充协议或重新签订合同的方式完成变更。选项A

错误，直接在原合同上涂改不具备法律效力。选项C错误，单方面通知不构成有效的

合同变更。选项D错误，合同变更必须双方合意，不能单方操作。知识点：合同变更的

法律要件。易错点：误认为合同主体变更可以单方进行或简单修改即可。

2、新建商品房买卖合同中，若因开发商规划变更导致商品房面积误差比绝对值超

过3%，买受人主张解除合同的法律依据主要是什么？

A、《消费者权益保护法》关于欺诈的规定

B、《民法典》关于根本违约导致合同解除权的规定

C、《城市房地产管理法》关于预售许可证的规定

D、《商品房销售管理办法》关于广告宣传的规定

【答案】B

【解析】正确答案是B。面积误差比绝对值超过3%，属于《商品房销售管理办法》

及司法解释中明确规定的，可能严重影响买受人合同目的实现的情形，构成根本违约。

根据《民法典》第563条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现

合同目的的，当事人可以解除合同。选项A不直接适用，除非能证明开发商存在欺诈

故意。选项C是关于预售行为合法性的规定，与解除权无直接关系。选项D是关于广

告责任，不直接构成解除合同的法定理由。知识点：根本违约与法定解除权。易错点：

混淆一般违约与根本违约的界限，以及不同法律的适用范围。

3、买受人欲解除与开发商签订的商品房买卖合同，在协商不成的情况下，向法院

起诉主张解除合同，其诉讼时效通常为多久？

A、1年

B、2年

2025年房地产经纪人新建商品房交易合同变更与解除流程专题试卷及解析2

C、3年

D、20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利

的诉讼时效期间为三年。合同解除权属于形成权，但若因对方违约而主张损害赔偿的请

求权，则适用三年的诉讼时效。选项A的1年是旧《民法通则》的规定，已废止。选

项B的2年是旧《民法总则》出台前后的过渡规定，现已统一为3年。选项D的20

年是最长保护期限，适用于权利人不知道或不应当知道权利被损害的情况，而非普通诉

讼时效。知识点：诉讼时效期间。易错点：混淆不同民事权利的诉讼时效，或沿用已废

止的法律规定。

4、在新建商品房交易合同解除流程中，双方达成解除协议后，最重要的后续步骤

是？

A、口头通知其他相关方

B、及时到不动产登记机构办理备案注销或预告登记注销手续

C、在社交媒体上发布解除声明

D、将原合同自行销毁

【答案】B

【解析】正确答案是B。商品房买卖合同通常会在住建部门进行网签备案，甚至可

能办理了预告登记。合同解除后，为避免后续交易障碍（如无法再次网签、产权办理困

难等），必须及时到相关部门办理备案注销或预告登记注销手续，完成行政层面的解除

程序。选项A、C、D均不具备法律效力，且无法对抗第三方，不能完成合同解除的公

示和行政程序。知识点：合同解除的后续行政程序。易错点：忽视行政程序的重要性，

认为双方协议解除即万事大吉。

5、因不可抗力导致新建商品房买卖合同无法继续履行，合同解除后，已付购房款

的处理原则是？

A、开发商无需退还任何款项

B、开发商应全