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2025年房地产经纪人成本法综合计算题专项突破试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法综合计算题专项突破试卷及解

析

2025年房地产经纪人成本法综合计算题专项突破试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在成本法估价中，重新购建价格是指假设在估价时点重新建造或购置全新状态

的估价对象所必需的合理费用和税金。以下哪项不属于重新购建价格的构成部分？

A、土地取得成本

B、建筑安装工程费

C、管理费用

D、建筑物折旧

【答案】D

【解析】正确答案是D。重新购建价格是成本法的基础，包括土地取得成本、建筑

安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费等。建筑物折旧是

在重新购建价格基础上扣除的部分，不属于其构成。A、B、C都是重新购建价格的合

理组成部分。知识点：成本法中重新购建价格的构成。易错点：容易将折旧与重新购建

价格混淆，误认为折旧是重新购建价格的一部分。

2、在运用成本法对房地产进行估价时，对于建筑物的实体性贬值，通常通过哪种

方式来估算？

A、市场提取法

B、年限法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】B

【解析】正确答案是B。年限法是根据建筑物的耐用年限和已使用年限来估算其实

体性贬值（即实体折旧）的常用方法。市场提取法通常用于求取土地的还原率或资本化

率。收益法和假设开发法是房地产估价的三大基本方法之一，与成本法并列，不是用来

估算折旧的具体方法。知识点：成本法中建筑物折旧的估算方法。易错点：可能会混淆

不同估价方法的用途，误选其他方法。

3、某房地产估价师在采用成本法评估一幢办公楼时，发现该办公楼由于设计过时，

导致其价值低于同类新建办公楼。这种价值损失属于哪种类型的折旧？

A、实体性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、外部性折旧

2025年房地产经纪人成本法综合计算题专项突破试卷及解析2

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能性折旧是指建筑物因功能落后或过剩造成的价值损失，

如设计过时、设备陈旧、平面布局不合理等。实体性折旧是指建筑物因使用和自然力作

用造成的物理磨损。经济性折旧（也称外部性折旧）是指建筑物以外的各种不利因素造

成的价值损失，如周边环境恶化、政策限制等。题干所述“设计过时”是典型的功能性折

旧。知识点：成本法中折旧的分类。易错点：容易混淆功能性和经济性折旧，关键在于

判断价值损失是源于建筑物自身（功能）还是外部环境（经济）。

4、在成本法中，当评估对象是新建房地产时，其价值通常等于？

A、土地取得成本+建筑物建造成本

B、土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售

税费+开发利润

C、建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

D、土地重新购建价格+建筑物重新购建价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。对于新建房地产，其成本法价值构成最为完整，包括土地

取得成本、建筑物建造成本以及相应的管理费、销售费、利息、税费和开发利润。A选

项遗漏了后续费用和利润。C选项遗漏了土地成本。D选项是重新购建价格的概念，对

于新建房地产，重新购建价格近似等于其成本价值，但B选项更具体地列出了新建房

地产价值的构成要素，是更精确的描述。知识点：新建房地产的成本法价值构成。易错

点：容易遗漏管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等后续成本和利润

项目。

5、在成本法估价中，开发利润的计算基数通常是？

A、土地取得成本+建筑物建造成本

B、土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用

C、土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用

D、土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发利润是房地产开发投资者期望获得的回报，其计算基

数通常是土地取得成本、建筑物建造成本、管理费用和销售费用之和，即“直接成本