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2025年房地产经纪人土地使用年限与产权调查实务专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用年限与产权调查实务专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用年限与产权调查实务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的

土地使用权出让最高年限是多少年？

A、40年

B、50年

C、70年

D、100年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七

十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）

商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。选项A、B、D分别是

商业、工业及其他用途的错误年限。知识点：土地使用权出让最高年限。易错点：容易

混淆不同用途土地的最高年限，特别是商业40年和工业50年。

2、房地产经纪人在进行产权调查时，核实房屋所有权归属最核心的法律文件是？

A、购房合同

B、不动产权证书（或房产证、土地证）

C、房屋买卖居间协议

D、物业管理服务合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的法定证明，是

核实房屋所有权归属最直接、最核心的法律依据。购房合同是债权凭证，证明的是买卖

关系，而非物权归属；居间协议是经纪人与委托人之间的服务合同；物业管理合同是业

主与物业公司的服务约定。知识点：产权调查的核心文件。易错点：部分从业人员可能

认为有购房合同即可，忽略了物权公示原则下产权证书的重要性。

3、某客户欲购买一套2000年建成的位于市中心的住宅，该宗土地用途为商业，土

地使用年限为40年，于1995年取得。若客户在2025年购买，该房屋剩余的土地使用

年限为？

A、10年

B、30年

C、50年

2025年房地产经纪人土地使用年限与产权调查实务专题试卷及解析2

D、70年

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地使用年限从土地出让之日开始计算，而非房屋建成之

日。该土地1995年取得，商业用地最高年限40年，到期年份为1995+40=2035年。在

2025年购买时，剩余年限为10年。知识点：土地使用年限的计算起点与终

点。易错点：容易将房屋建成年份（2000年）误认为是土地使用年限的起点，从而计算

出错误的剩余年限（35年）。

4、在产权调查中，发现不动产权证书上登记的用途为“办公”，但实际被业主用作

“商业公寓”对外出租和销售，这属于？

A、正常情况，产权人有权自由使用

B、用途变更，但未办理规划变更手续

C、违章建筑，应立即拆除

D、产权登记错误，应申请更正登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。改变土地或房屋用途，必须向城市规划行政主管部门和土地

行政主管部门申请批准，并办理相关变更手续。将“办公”用途改为“商业公寓”使用，属

于改变规划用途，若未办理批准手续，则属于违法行为。选项A错误，产权人使用不动

产必须符合规划用途；选项C过于绝对，不一定立即拆除，但会面临处罚和整改要求；

选项D不一定，登记本身可能没错，是后续使用行为违法。知识点：不动产用途管制。

易错点：混淆产权人自主使用权和政府规划管制的限制。

5、房地产经纪人在核查一套房屋的产权状态时，发现该房屋已被法院查封。关于

该查封状态，下列说法正确的是？

A、查封不影响房屋的正常居住使用

B、查封期间，房屋所有权可以转让，但不能抵押

C、法院查封是为了限制房屋的产权转移和处分

D、查封期限最长为2年，到期自动解除

【答案】C

【解析】正确答案是C。法院查封是诉讼保全或执行措施，其核心目的是限制被查

封财产的转让、抵押等处分行为，以保障将来判决的执行。选项A错误，虽然不影响占

有使用，但核心是限制处分；选项B