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2025年房地产经纪人房地产估价基础知识与应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产估价基础知识与应用专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人房地产估价基础知识与应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，最高最佳使用原则是指估价对象应在法律上允许、技术上可

能、经济上可行的情况下，能发挥何种效用的使用方式？

A、历史价值

B、现状用途

C、最高价值

D、社会效益

【答案】C

【解析】正确答案是C。最高最佳使用原则的核心是评估房地产在合法、技术可能、

经济可行前提下，能够实现最高价值的利用方式。A选项历史价值属于文化遗产保护范

畴，B选项现状用途可能并非最优，D选项社会效益是宏观层面考量，均非最高最佳使

用原则的直接内涵。知识点：房地产估价基本原则。易错点：考生容易将“最高价值”与

“社会效益”混淆，需注意估价主要关注经济价值最大化。

2、某住宅楼临近新建地铁站，交通便利性显著提升，导致其市场价值上涨。这种

现象属于？

A、实体性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、外部性增值

【答案】D

【解析】正确答案是D。外部性增值指因外部环境改善（如交通、配套设施升级）导

致的房地产价值提升。A、B、C均为折旧类型，分别对应物理磨损、功能落后和外部

环境恶化。知识点：房地产价值影响因素。易错点：考生可能误选经济性折旧，需注意

“折旧”是价值减损，而本题是价值提升。

3、在成本法估价中，建筑物重新购建价格通常不包括？

A、建安成本

B、管理费用

C、土地取得成本

D、投资利息

【答案】C

2025年房地产经纪人房地产估价基础知识与应用专题试卷及解析2

【解析】正确答案是C。成本法中，建筑物重新购建价格仅指建筑物本身的重置成

本，包括建安成本、管理费、利息等，而土地取得成本属于土地价值部分，需单独计算。

知识点：成本法估价步骤。易错点：考生易混淆“建筑物重置价”与“房地产总成本”的构

成范围。

4、市场法估价中，对可比实例进行交易情况修正的主要目的是？

A、统一付款方式

B、消除特殊交易影响

C、调整面积差异

D、匹配估价时点

【答案】B

【解析】正确答案是B。交易情况修正是为了剔除非正常交易（如急售、关联交易

等）对价格的影响，使可比实例价格具备可比性。A、C、D分别属于付款方式修正、区

域因素修正和交易日期修正。知识点：市场法修正因素。易错点：考生需区分不同修正

项的具体作用。

5、房地产估价报告中，估价时点的确定通常依据？

A、委托方要求

B、现场勘查日期

C、价值实现日期

D、估价作业完成日

【答案】A

【解析】正确答案是A。估价时点是评估价值对应的日期，由委托方根据需求确定，

而非估价机构自行设定。B、D为工作节点，C为理论价值实现日，均非决定因素。知识

点：估价基本要素。易错点：考生可能误选现场勘查日期，需注意“时点”与“作业时间”

的区别。

6、收益法估价中，资本化率通常可理解为？

A、投资回报率

B、风险调整率

C、租金增长率

D、折现率

【答案】D

【解析】正确答案是D。资本化率是将未来收益转换为现值的比率，本质是折现率

的一种简化形式。A、B、C均为相关概念，但非直接定义。知识点：收益法参数。易

错点：考生易混淆资本化率与投资回报率，需注意前者是“收益转换率”，后者是“盈利指

标”。

7、某商业地产因设计缺陷导致部分空间闲置，这种价值减损属于？

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A、实体性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、法律性折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能性折旧指因设计、功能落后导致的效用降低或成