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2025年房地产经纪人查封登记风险识别与控制专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人查封登记风险识别与控制专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人查封登记风险识别与控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在接受委托前，核实房屋是否存在查封登记的最直接有效途径是？

A、询问卖方本人

B、查阅房屋买卖合同

C、通过不动产登记机构进行信息查询

D、查看小区物业的备案信息

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产登记机构的登记簿是物权状况的法定公示载体，其

记载的查封信息具有最高的法律效力和准确性，是核实查封状况最权威的途径。A选

项，卖方可能因故意隐瞒或不知情而提供虚假信息，风险极高。B选项，买卖合同是债

权行为，其内容无法对抗登记簿上记载的物权限制。D选项，物业备案信息不涉及司法

查封等物权限制事项，不具备法律效力。知识点：不动产登记簿的公示公信力。易错点：

过于轻信交易相对方的口头承诺或非官方文件，忽视了法定查询程序的重要性。

2、某房屋已被法院查封，但原房主仍与买方签订了房屋买卖合同。根据相关法律

规定，该买卖合同的效力状态是？

A、合同无效

B、合同可撤销

C、合同效力待定

D、合同有效，但无法办理过户登记

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》及相关司法解释，被查封的房屋所有权受

到限制，不能办理转移登记，但这并不影响当事人之间就房屋买卖达成合意所签订的合

同的效力。合同本身是有效的，只是因为标的物存在权利瑕疵，导致合同目的（过户）

无法实现，买方可以据此追究卖方的违约责任。A、B、C选项均错误，合同效力与物

权变动是两个不同层面的法律问题，不能混淆。知识点：物权变动与债权合同的区分原

则（负担行为与处分行为的分离）。易错点：将“不能过户”等同于“合同无效”，未能正确

理解合同效力与物权变动的区别。

3、房地产经纪人在业务活动中，发现委托出售的房屋已被司法机关查封，此时经

纪人最恰当的做法是？

A、立即停止代理服务，并告知委托人风险

B、继续寻找买方，待查封解除后再签约

2025年房地产经纪人查封登记风险识别与控制专题试卷及解析2

C、建议委托人与法院协商，允许先行交易

D、不告知买方，等签约后再处理查封问题

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《房地产经纪管理办法》和行业规范，经纪机构不得代

理或协助交易存在查封等权利瑕疵的房屋。发现查封后，经纪人应立即停止相关代理活

动，并向委托人明确说明由此产生的交易风险和法律后果，这是经纪人审慎和忠实义务

的体现。B选项错误，在查封未解除前继续寻找买方，属于违规操作，可能引发纠纷。

C选项错误，法院的查封裁定具有强制力，不能通过协商随意突破。D选项错误，故意

隐瞒房屋重大瑕疵，违反了如实告知义务，需承担相应法律责任。知识点：房地产经纪

人的忠实义务与审慎义务。易错点：为了促成交易而忽视或隐瞒房屋的重大权利瑕疵，

触碰了法律和职业道德的红线。

4、法院对房屋进行查封登记后，该查封的效力范围通常包括？

A、仅及于房屋本身

B、及于房屋及其占用范围内的土地使用权

C、仅及于房屋内的动产

D、及于房屋及其附属设施，但不包括土地

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据“房随地走、地随房走”的原则，在处分房屋时，其占用

范围内的土地使用权一并处分。因此，法院对房屋的查封，其效力自然及于房屋所依附

的土地使用权，以保障将来执行的可能性和完整性。A选项不完整，忽略了土地使用权

的价值。C选项错误，查封针对的是不动产，室内动产一般不在此列，除非有其他特定

裁定。D选项错误，附属设施如无独立产权，则视为房屋的一部分，其价值已包含在房

屋查封范围内，但核心是“房随地走”的原则。知识点：查封的效力范围及“房地一体”原

则。易错点：孤立地看待房屋，而忽略了其与土地不可分割的物理和法律属性。

5、买方通过中介购买二手房，签约后才发现房屋已被查封，导致交易无法进行。在

此情况下，买方有权？

A、只