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2025年物业管理师考试综合能力练习题及答案

一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某小区物业服务合同约定“公共区域绿化养护标准为一级”，但实际养护中因人员不足导致绿篱修剪不及时、草坪斑秃。业主以服务不达标为由拒交物业费，根据《民法典》及《物业管理条例》，正确的处理方式是（）。

A.业主可直接拒交全部物业费

B.业主应先向街道办投诉，再拒交

C.业主需证明服务存在重大瑕疵，可主张减免部分费用

D.业主必须全额缴纳，服务质量问题另行起诉

答案：C

解析：根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费；但物业服务企业未按约定提供服务的，业主可主张减免部分费用，需举证服务存在重大瑕疵。

2.某住宅项目规划中，开发商将小区内300㎡架空层改建为快递驿站并出租，收益归开发商所有。业主委员会提出异议，依据《民法典》，该架空层的所有权应属于（）。

A.开发商

B.全体业主

C.物业服务企业

D.国家

答案：B

解析：《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。架空层作为建筑区划内的公共空间，未计入公摊但属业主共有部分，其收益应归全体业主。

3.某小区电梯因维保单位操作失误导致故障，造成业主王某受伤。王某主张赔偿时，责任主体应为（）。

A.物业服务企业

B.电梯维保单位

C.业主委员会

D.物业服务企业与电梯维保单位承担连带责任

答案：D

解析：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业将专项服务委托给第三方的，应对第三方的服务承担连带责任。因此，电梯故障导致的人身损害，由物业服务企业与维保单位共同承担责任。

4.某老旧小区未成立业主大会，拟使用住宅专项维修资金维修屋顶漏水。根据《住宅专项维修资金管理办法》，启动程序应为（）。

A.由社区居委会提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上的业主同意

B.由物业服务企业提出使用方案，经全体业主同意

C.由街道办事处提出使用方案，直接申请使用

D.由业主自行筹集资金，不得使用维修资金

答案：A

解析：未成立业主大会的，由社区居委会或街道办事处代为履行相关职责。使用维修资金需经双三分之二业主同意，由代行机构提出方案并组织表决。

5.下列关于物业服务企业消防安全管理的表述中，错误的是（）。

A.应每季度组织一次消防演练

B.需确保消防通道宽度不小于4米

C.消防设施巡查记录需保存至少2年

D.发现业主私改防火门，应立即向消防部门报告

答案：D

解析：发现业主私改防火门，物业服务企业应先劝阻、制止；拒不改正的，再向消防部门报告，而非“立即”报告。

二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1.业主大会作出下列哪些决定，需经专有部分占建筑物总面积四分之三以上且人数四分之三以上的业主同意？（）

A.改建小区大门

B.利用公共区域增设充电桩

C.解聘原物业服务企业

D.将部分公共绿地改为停车场

E.调整物业费收费标准

答案：AD

解析：《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，需双四分之三同意；解聘物业、调整物业费为双过半同意；增设充电桩属利用共有部分经营，需双四分之三同意（注：部分地区对充电桩有特殊规定，但本题按一般情形）。

2.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原则包括（）。

A.及时响应，24小时内反馈处理进度

B.先处理情绪，再处理问题

C.对业主隐私信息严格保密

D.投诉处理结果需经业主书面确认

E.重大投诉需提交业主委员会审议

答案：ABC

解析：投诉处理应及时响应（通常15分钟内联系业主，24小时反馈进度），注重沟通技巧（先安抚情绪），保护业主隐私；处理结果无需强制书面确认，重大投诉可内部研讨，无需提交业委会。

3.下列关于物业服务费测算的表述中，正确的有（）。

A.人员工资应包含社保、公积金等福利

B.公共能耗费可按实际支出分摊，需单独列账

C.绿化养护费应包含农药、工具损耗等费用

D.利润通常按成本的5%-8%计算

E.物业共用部位维修费用应计入日常服务费

答案：ABCD

解析：物业共用部位维修费用属于专项维修资金支出范围，不计入日常服务费，E错误。

三、案例分析题（共3题，每题20