23、商业综合体目标成本测算.xls

主力店建造标准

非主力店建造标准

单体综合造价

单体建安造价

土地增值税

成本表

销售收入

计划

项目投资分析

面积指标

编制说明

填表指引

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填表指引

1、

本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。

2、

本表填报的主要责任部门为成本控制部。其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。

3、

管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。

4、

第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。

5、

成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，进行隐藏。

6、

成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。

7、

项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。

8、

项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。

9、

单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致

项目成本测算编制说明

1、土地价款：土地出让金亿(含契税、基础设施配套费）

2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算

3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积

4、建安费用:

外装饰

住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2

商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2

住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2

公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3

底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m2

5A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2

白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2

内装修

百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2

超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2

室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2

KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）

写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2

小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3

白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）

其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修

通风空调

住宅、公寓：不考虑中央空调

写字楼：按照建筑面积350元/m2

电梯

白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用

5、酒店开办费：按照3000万元

6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费

7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。

8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％

9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%

9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元

10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金

11、所得税：按照销售收入的5％预征

项目规划经济技术指标

项目名称

地块位置

单位

数量

备注

一、规划用地

m2

二、总建筑面积

1、持有部分总建筑面积

m2

1.1商业社区

m2

1.2戴斯酒店

1.3政府酒店

1.4地下车库

2、销售部分总建筑面积

三、地上总建筑面积

1、商业社区

2、滨江商业

3、戴斯酒店