港丰项目策划报告.PPTVIP

比较权重?港丰项目鹏运大厦新2000广场天诚广场银座金钻比较权重10.30.30.30.1?各因素修正楼盘鹏运大厦新2000广场天诚广场银座金钻折后均价8200850082008300区域因素修正1.011.011.031.03个别因素修正1.001.001.000.99修正价格8118.818415.847961.178139.65依据估价理论与方法：港丰项目评估可实现折后均价：Σ（各比较物业修正价格?比较权重）=8163元/平方米?注：所有比较项目之折后价格参考的装修标准均按毛坯房考虑，按评估市场均价为提高销售速度，价格要有一定空间，约比市场低300—400元。结论

在综合考虑各方面因素后，我司认为港丰项目的实收价格，可定于7600～8100元/平方米（折后实收）之间，以低开高走的策略尽快抢占市场，并在整体销售进程中逐步实现，从而达到良好的销售率和销售速度，保证投资的回收与利润的取得。?我司认为，应以规避市场风险快速销售，实现高销售率为主要目标。因此，在保证三个月达到50%、十个月实现95%的销售率的前提下，价格定位于7800-8000元/平方米之间，能取得最满意的回报。具体价格制订方法起价控制：建议起价6180元/平方米。最高价控制：单房不过40万，二房不过70万。层差控制：考虑高层以上户型销售困难，采取减小层差的做法。6～9层层差为50元/层，10～17层层差为100元/层，18～25层层差为80元/层，26层以上则层差50元/层。朝向差控制：目标客户最关注本项目的景观问题。朝向差应扩大，最大在1000~1200元之间，从而使买到低价单位的人感到实惠，让买到高价位的人感到物有所值。分期价格策略与回款根据前述均价定位于7800-8000元/平方米之间的原则，制定分期价格策略如下：序号销售阶段销售面积均价销售收入累计收入??比例M2元/M2（万元）（万元）1导入期5%148573001084.051084.052强销期45%13365780010424.711509.23持销期15%445580003564.015073.24二度强销期30%891084007484.422557.65扫尾期5%148581001202.8523760.45合计?100%29700??23760.45?分期价格策略与回款序号销售阶段销售面积均价销售收入累计收入??比例M2元/M2（万元）（万元）1导入期5%148573001084.051084.052强销期45%13365780010424.711509.23持销期15%445580003564.015073.24二度强销期30%891084007484.422557.65扫尾期5%148581001202.8523760.45合计?100%29700??23760.45第三部分 营销推广规避市场风险策略篇规避风险的策略一、以中等价格快速销售的策略来规避市场风险；二、从优惠促销来规避市场风险；三、从销售控制和造势宣传来规避市场风险；四、封顶后开辟外销市场、降低高层销售市场风险。以中等价格快速销售低开高走的价格策略内容低层部分按楼层价差做出6楼最低价6180元/平方米，初期均价实现7300元/平方米；开盘做到调幅小、调率频。同时利用不同的节点（如主体封顶、劳动节等）做较大的调整，但价格不能做满，继续给客户留有一定的升值空间；至销售强销期和持销期，将部分好销单位均价锁至8000-8300元；整体销售过程中的最理想阶段，极少量最佳单位实现8500-8700元的理想价位；操作理由以合理的低价位迅速入市，将容易引起客户兴趣、聚集人气，同时利用少量炒家入市并适时封盘，引起市场炒作，有利于极快地掀起看楼高峰和入市抢购潮。但为保证均价，均价安排在7300以上，利于后期获得超额利润；提价注意了预留空间，使前期认购客户升值甜头，自发成为港丰项目的义务推销员；充分考虑港丰项目工程进度、户型及位置