世联-郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议113PPT-5M.pptVIP

2025/12/3世联-郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议113PPT-5M

项目研究工作的阶段划分第一阶段项目定位及物业发展建议第二阶段项目营销战略与策略2005.1.26---2005.3.3发展战略项目定位物业发展建议经济测算规划设计任务书营销战略及策略初稿营销战略营销推广策略展示策略25个工作日

世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实现30％，封顶实现50％。通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现利润4000万元以上，利润率18%。

技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出假设案例借鉴市场竞争分析发展战略项目定位物业发展原则经济指标建筑排布户型配比重点形象元素建筑风格配套建议设计创新

区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。体量（万M2）销售周期销售率国际企业中心10.8开盘三个月60％清华国际1.4开盘三个月99％财富广场6开盘三个月70％注协大厦2.5开盘三个月60％金成国际二期5开盘三个月70％

突破3500意味着什么？

——主打商务方向、写字楼与公寓相结合用预期目标扫描市场机会传统住宅市场是否给我们提供机会？写字楼市场是否给我们提供机会？小户公寓方向是否给我们提供机会？

（一）传统住宅市场扫描本案选取具有代表性、竞争性的住宅进行分析恒升府第2650达观3693000中亨都市家园3000汉飞城市公园3100金成国际3100湖适?精华版2800绿洲·银郡3400鑫苑名家3100～3300联盟新城4300顺驰第一大街3300绿地老街3000

大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅区域内住宅以多层为主，约占80％；其次为小高层约占15％；高层和公寓较为稀缺。多层住宅市场存量较大，面临较大竞争，价格难以突破3000元。高层住宅价格普遍高于多层400元，且市场供应量有限。可能成为一个市场机会。

我们不具备占位高端住宅的资源，不适合做城中豪宅类产品自然资源型人文资源型产品价值型核心地段型项目要求：商务繁华区规划中的政务区或商务区郑州代表：绿洲银郡可为之事：引进核心商业，打造区域核心项目要求：自然山体、水系近高尔夫、游乐场等旅游项目郑州代表：未来龙湖周边项目项目要求：区域有历史文化等沉淀郑州代表：——项目要求：建筑或园林为绝对领先产品高科技、酒店式等产品附加值突出郑州代表鑫苑名家可为之事：通过细节或规模展示绝对精品引进高科技，打造智能住宅操作评估：产品对施工精细度要求高高科技类创新市场风险高很容易被市场复制

（二）写字楼市场扫描

——专业写字楼+商住楼经三路商住楼群是区域市场最为成熟的中端写字楼产品。产权70年，价格3000～3500元，租金1～1.5。租售情况非常好，业主以中小商贸及服务型企业为主；但随着资源稀缺和竞争升级，市场供应向着同等价格水平的中端写字楼演化。在自用市场销售情况良好。但在中端产品的投资市场上面临着郑东新区的竞争；本案河南信息大厦4500融元广场3500国际企业中心4100广汇国贸大厦4000思达数码大厦3500财富广场3500清华国际3400东汇大厦3200注协大厦3400英特大厦3400索克大厦金成国际3100融丰花园3500注协大厦3300奥园3000龙湖大厦3200才智广场3500东方国际3000

纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。高端市场（纯写字楼）中端市场(商住楼为主）供需状况在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。均价在4000-4500，租金2元以上；主要特征原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性；高端产品的硬件配置还有一定提升空间；老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。供需状况市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。价格集中在3000-3500之间，租金在1～1.5左右。中端写字楼目前的投资需求旺盛。主要特征对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当的提升空间。经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。

（三）典型小户型产品扫描时尚PARTY2400新楼中楼2800财富中心2300香桔市2700都市领地2500独立空间260021TH银宫3500恒升府第玲珑居2700

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