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2023年房地产评估师考试真题及解析
各位同仁，各位备考路上的伙伴们，大家好。2023年度房地产评估师资格全国统一考试的硝烟已然散去，几家欢喜几家愁。作为一名在评估行业摸爬滚打多年的老兵，也作为曾经的考生，深知这份证书背后的艰辛与付出。今天，我想结合今年的考试情况，与大家一同回顾并深度解析部分具有代表性的真题，希望能为大家提供一些有益的参考，无论是对今年的考生估分，还是对未来的考生备考，都能有所助益。
房地产评估师的考试，从来不是简单的知识点背诵，它考验的是我们对法律法规的理解、对评估原理的运用、对市场动态的把握，以及将这些知识融会贯通，解决实际问题的能力。因此，我们的解析也将不仅仅停留在“标准答案”层面，更会深入探讨题目背后的逻辑和实际工作中的应用。
一、《房地产基本制度与政策》部分真题解析
《房地产基本制度与政策》这门课，内容庞杂，政策性强，是很多考生的拦路虎。但只要抓住重点，理解记忆，并非无法攻克。
例题1（单选题）：
在下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。
A.抵押权
B.所有权
C.地役权
D.质权
资深解析：
这道题考查的是房地产权利的基本分类，是每年的必考点，属于送分题，但也需要我们对基本概念有清晰的认识。
首先，我们要明确物权的两大分类：所有权和他物权。所有权是最完整的物权，包括占有、使用、收益、处分四项权能，选项B显然是所有权，而非他物权。
他物权又分为用益物权和担保物权。用益物权是指以使用、收益为目的的物权，而担保物权则是为了担保债权的实现。
选项A抵押权和选项D质权，都是典型的担保物权，它们设立的目的是保证债务的履行，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
选项C地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。比如，甲为了能在自己的土地上通行方便，与乙约定，甲可以在乙的土地上开辟一条小路，甲享有的就是地役权。这显然是以使用他人不动产为目的，属于用益物权。
因此，本题的正确答案是C。这个知识点在《民法典》物权编中有明确规定，考生务必烂熟于心。
例题2（多选题）：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收决定公告应载明的事项包括（）。
A.征收目的
B.征收范围
C.征收补偿方案
D.行政复议、行政诉讼权利
E.征收实施单位
资深解析：
本题考查的是房屋征收程序中的具体规定，具有很强的实务导向性。作为评估师，我们经常会参与到征收评估工作中，对这些程序性规定的了解是必不可少的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条明确规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”
我们来逐一分析选项：
A.征收目的：征收决定本身就蕴含了征收目的，通常在征收决定的正文中会阐述，公告中虽可能提及，但条例明确要求载明的是“征收补偿方案”和“复议诉讼权利”。此选项有一定迷惑性，但并非法定“应当”载明的核心事项。
B.征收范围：征收范围是征收决定的核心内容之一，公告的目的就是让被征收人及社会公众知晓哪些区域将被征收。虽然条例条文在“载明事项”中未直接列举“征收范围”，但实践中，征收决定公告必然会明确征收范围，否则公告就失去了意义。这一点需要结合实务来理解。
C.征收补偿方案：条例明确要求载明，正确。
D.行政复议、行政诉讼权利：条例明确要求载明，正确。
E.征收实施单位：征收实施单位是具体负责实施征收补偿工作的机构，其信息可能会在征收过程中告知被征收人，但并非征收决定公告法定必须载明的事项。
因此，综合来看，B、C、D是正确的。这里需要强调的是，对于法规条文的记忆，不能死记硬背，要理解其背后的法理和实践操作。
二、《房地产估价理论与方法》部分真题解析
《房地产估价理论与方法》是评估师的看家本领，这门课的题目往往灵活性大，需要深刻理解各种估价方法的原理和适用条件。
例题3（单选题）：
某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定买方支付给卖方的总价款为100万元，其中包含买方应缴纳的契税。若该地区契税税率为3%，则该房地产的正常成交价格为（）万元（精确到小数点后两位）。
A.97.09
B.100.00
C.103.00
D.96.15
资深解析：
这道题考查的是交易情况修正中的税费非正常负担情况。在实际交易中，税费的承担方式可能多种多样，这会影响到我们对正常成交价格的判断。
题目中说“总价款为100万元，其中包含买方应缴纳的契税”，也就是说，这100万元是卖方实际拿到手的净得价，买方除了支付这100万元给卖方，还需要自己承担契税吗？不，题目明确是“包含买方应缴纳的契税”，即这100万元里面，已经替买方把买方该交的契税给交了，或者说，卖方的净得
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