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浅谈社区环境与社区物业管理的关系

（摘要）

随着住房制度改革的推进，与市场经济发展相适应，物业管理作为一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理方式应运而生，与原有的社区管理方式结合起来共同为管理和服务社区居民而努力。但由于传统体制的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。社区是构建和谐社会的战略空间单元，社区是否和谐，与每位成员的日常生活息息相关，更关系着整个和谐社会的构建。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社管与物管的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的关系，共同为构建和谐社区努力。

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浅谈社区环境与社区物业管理的关系

随着当前城市化和现代化的发展，市场经济条件下的社区管理内涵不断扩大，物业管理与社区建设出现了许多矛盾与碰撞，为了更好地推动社区建设与物业管理的协调发展，必须解决物业管理与社区建设协调发展的相关理论问题，分析二者之间的关系及其内涵，探索社区建设与物业管理相结合发展的方法与途径。

一、传统社区管理与物业管理概述

社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

二、社区建设与物业管理的关系

（一）物管和社区建设的一致性

一是发展的基础一致，即都是城市发展到一定时期的产物；二是目的一致，即都是为服务区内的居民创造一个良好的生活和居住环境，为社区居民服务。

（二）物管与社区建设的差异性

1.是管理主体不同物业管理的主体是物业管理公司，属经济性管理实体，是专业服务组织；社区建设的主体是居委会或街道办事处，属行政性管理主体。

2.是管理与服务的性质不同物业管理是物管公司受业主委托，按合同为业主提供相应的服务，具有经营获利性质；社区建设是一种非专业、非盈利性的服务，具有行政管理性质。

（三）物管与社区建设管理的渗透性

物业管理与社区建设尽管存在着一些根本的区别，但两者却是一种相互渗透，即相互依存、相互促进的关系。

1.物管与社区服务的部分内容具有交叉性，这种交叉性为两者相结合提供了一定的基础。

2.社区建设中许多内容需要依托物业管理来进行。例如，社区的公共安全、公共卫生、公共环境与人际关系等。因此，社区建设包含着物业管理。

3.物业管理与社区建设的根本目标是创造良好的社区环境。物业管理从事的是硬件环境的建设，而社区建设主要是致力于软环境的建设。

三、物业管理应与社区建设相结合

（一）物业管理与社区建设相结合

物业管理与社区建设相结合，既有利于城市基层管理体制和运行机制的改革创新，又有利与物业管理公司健康发展。社区建设不能单纯依靠政府财政收入，而需要社会各界的参与。物业管理的系列服务都与居民的生活息息相关，因此，物管工作在社区建设中扮演着重要角色。而相当部分的物业管理公司在拥有社区资源的同时，仍停留在简单的保安、保洁、绿化和维修等业务方面，严重制约了物业管理企业的发展。要改变这种状况，物业管理公司必须抓住社区建设这一契机，跳出专项服务框框，创新服务方式，拓展服务内容。

（二）物业管理与社区建设相结合

物业管理与社区建设相结合，既为物业管理奠定了良好的基础，也为社区建设提供了有效的载体。根据《物业管理条理》的规定：“住宅小区的业主、业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见”业主、业主大会、业主委员会要维护好自己的权益，离不开当地居民委员会的指导和帮助。物业管理涉及到社会的方方面面，它不仅仅是一个房屋管理问题，还与很多社会问题、社会矛盾交织在一起。对这些社会问题或矛盾，如果由善于做思想工作的居委会介入，自然就迎刃而解了。再者，目前业主自治意识和自律能力较低，对此业主委员必须依靠社区的帮助，才能协调好业主个体利益与公共