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别墅私搭乱建整治工作方案

为全面规范别墅类建筑建设行为，有效遏制私搭乱建现象，消除安全隐患，维护城乡规划秩序和社区环境风貌，结合区域实际，制定本整治工作方案。

一、工作目标

坚持“存量清零、增量严控、源头治理、长效保持”原则，通过6个月集中整治，实现辖区内别墅私搭乱建问题全面排查、分类处置、动态销号，存量违建拆除率100%，新增违建发现制止率100%；同步完成违建区域生态修复与景观提升，恢复建筑原始规划形态；建立“巡查-发现-处置-监督”闭环管理机制，推动别墅建设管理规范化、常态化，切实提升社区居住品质与公共安全水平。

二、组织架构与职责分工

成立区别墅私搭乱建专项整治工作领导小组（以下简称“领导小组”），由分管副区长任组长，区住建局、区城管局、区自然资源和规划分局、区应急管理局、各街道办事处主要负责人为成员，统筹整治工作。领导小组下设办公室（设在区城管局），负责日常协调、数据汇总、进度督导等工作。各部门职责如下：

-区城管局：牵头制定整治方案，组织联合执法，负责违建认定、法律文书送达、强制拆除程序启动；建立违建台账，跟踪整改进度。

-区住建局：提供别墅项目原始规划图纸、竣工验收资料；指导物业企业履行违建劝阻、上报义务；对涉及房屋结构安全的违建进行技术评估，提出整改意见。

-区自然资源和规划分局：核查违建是否违反规划审批，出具规划认定意见；监督恢复建筑规划原貌。

-区应急管理局：对存在消防通道占用、结构安全隐患的违建，牵头开展安全评估，督促责任主体落实整改。

-各街道办事处：落实属地责任，组织社区、网格力量开展入户排查；协调业主沟通，引导自行拆除；配合强制拆除现场秩序维护。

-物业服务企业：履行管理责任，对装修申请严格审核，每日巡查记录装修情况；发现违建苗头立即劝阻，24小时内上报街道及相关部门。

三、整治范围与重点

整治范围为辖区内所有已交付使用的别墅类建筑（含独立别墅、联排别墅、叠拼别墅），重点聚焦以下四类问题：

1.违规扩建类：未经审批擅自扩建地下室、加建楼层、搭建阳光房、外扩阳台或庭院等超出规划审批范围的建设行为。

2.结构破坏类：拆除承重墙、破坏建筑主体结构、违规开挖地下空间（深度或面积超出原设计）等影响房屋安全的行为。

3.公共空间侵占类：占用小区公共绿地、消防通道、人防设施、公共道路等区域进行私搭乱建，或擅自圈占公共区域作为私人院落的行为。

4.风貌破坏类：改变建筑外立面颜色、材质，违规设置大型广告牌、雨棚，或搭建与原建筑风格不协调的附属设施，影响小区整体景观风貌的行为。

四、实施步骤与具体措施

（一）全面排查阶段（第1-2个月）

1.业主自查与物业核查：由街道办牵头，组织社区联合物业向别墅业主发放《违法建设自查通知书》，明确自查范围、期限（15日）及法律责任；业主需如实填报《别墅建设情况自查表》，包括房屋产权信息、已建附属设施审批情况、是否存在违建等内容。物业同步核查业主装修记录、房屋外观现状，形成《物业核查台账》，重点标注疑似违建点位（如未批搭建、结构改动痕迹等）。

2.部门联合普查：领导小组办公室统筹区城管局、自然资源和规划分局、住建局等部门，联合街道办、社区，按“一小区一清单、一栋一档案”原则开展拉网式普查。利用无人机航拍、原始图纸比对、现场测量等方式，对疑似违建进行核实，记录违建位置、类型、面积、照片（全景+细节）、影响程度（安全/风貌/公共空间）等信息，形成《全区别墅违建普查台账》，经业主签字确认（无法联系业主的，由社区、物业共同签字见证）。

3.台账公示与复核：普查台账在小区公示栏、物业微信公众号公示7日，接受业主监督；对公示期内投诉举报的新增违建或台账遗漏问题，由街道办3日内组织复核，复核结果同步公示。

（二）分类处置阶段（第3-5个月）

1.宣传动员与自行拆除：通过入户走访、专题宣讲会、短信推送等方式，向违建业主宣传《城乡规划法》《物业管理条例》等法规，明确“自拆从轻、拒拆从严”政策（自拆完成可减免部分行政处罚，拒拆则依法追缴拆除费用并纳入信用记录）。对安全隐患较小、不影响公共利益的违建（如未超面积的阳光房），给予30日自行拆除期限；对占用消防通道、破坏主体结构等重大隐患违建，限期15日拆除。

2.强制拆除与行政处罚：对逾期未自行拆除的违建，由区城管局依法下达《责令限期拆除决定书》；拒不执行的，启动强制拆除程序（提前5日发布公告，明确拆除时间、实施单位）。强制拆除前，由区住建局进行安全评估，制定拆除方案；拆除过程中，街道办协调业主清空违建内物品，公安、消防到场维持秩序，确保安全。拆除后产生的建筑垃圾由业主3日内清运完毕（无主违建由街道办委托清运，费用由业主承担