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房地产估价师岗位招聘考试试卷及答案
填空题（每题1分，共10分）
1.房地产估价三大基本方法：市场法、成本法和______。
2.最高最佳利用原则包括最佳用途、最佳规模和______。
3.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和______。
4.房地产估价报告核心部分是______。
5.可比实例成交日期应接近______。
6.收益法中净收益=有效毛收入-______。
7.成本法中土地取得成本含土地使用权出让金和______。
8.房地产特性含不可移动性、独一无二性和______。
9.估价时点原则对应______的价值。
10.假设开发法中开发完成价值是______的价值。
单项选择题（每题2分，共20分）
1.不属于基本估价方法的是（）
A.市场法B.成本法C.假设开发法D.路线价法
2.收益期限40年、报酬率6%、年净收益20万，收益价格为（）（（P/A,6%,40）=15.0463）
A.300.93B.250.77C.320.55D.280.23
3.建筑物物质折旧不包括（）
A.自然老化B.意外损坏C.功能落后D.维修不善
4.假设开发法中开发成本不包括（）
A.勘察设计费B.基础设施费C.土地取得费D.建安费
5.成交价格10000元/㎡，每月涨0.5%，6个月后修正价为（）
A.10303.78B.10300C.10301.25D.10302.5
6.估价报告有效期一般为（）
A.3个月B.6个月C.1年D.2年
7.合法原则要求按（）估价
A.实际用途B.规划用途C.市场平均用途D.委托方要求
8.建筑物重置成本是（）
A.原建筑建造成本B.功能相同的重建成本C.购置成本D.相同建筑成本
9.运营费用不包括（）
A.房产税B.维修费C.保险费D.土地取得费
10.路线价法适用于（）
A.商业临街宗地B.住宅C.工业厂房D.特殊用房
多项选择题（每题2分，共20分）
1.房地产估价基本原则包括（）
A.合法原则B.最高最佳利用C.替代原则D.估价时点原则E.谨慎原则
2.收益法净收益求取方法有（）
A.直接法B.间接法C.资本化法D.收益乘数法E.成本法
3.假设开发法适用对象（）
A.待开发土地B.在建工程C.可重新开发旧房地产D.已完成住宅E.工业厂房
4.建筑物功能折旧包括（）
A.功能落后B.功能过剩C.自然老化D.经济衰退E.设计缺陷
5.估价报告组成部分（）
A.封面B.目录C.结果报告D.技术报告E.附件
6.可比实例选取条件（）
A.与估价对象类似B.成交日期接近C.正常价格D.交易类型匹配E.区位相同
7.土地取得成本包括（）
A.出让金B.拆迁安置费C.相关税费D.勘察设计费E.建安费
8.房地产特性包括（）
A.不可移动B.独一无二C.耐久性D.保值增值E.易变现
9.估价时点确定依据（）
A.委托方要求B.估价目的C.估价对象状况D.市场状况E.估价师判断
10.估价师权利包括（）
A.签署报告B.接受委托C.保守秘密D.不得双执业E.对结果负责
判断题（每题2分，共20分）
1.最高最佳利用就是按实际用途估价（×）
2.收益法适用于有收益/潜在收益房地产（√）
3.成本法积算价格=重置价-折旧（√）
4.假设开发法完成价值只能用市场法（×）
5.可比实例成交日期越近越好（√）
6.报告有效期内市场变化不影响结果（×）
7.经济寿命短于自然寿命（√）
8.路线价法无需交易情况修正（×）
9.合法原则要求产权合法（√）
10.收益法净收益按实际收益计算（×）
简答题（每题5分，共20分）
1.简述三大基本估价方法及适用范围
答案：市场法（类似交易多，如住宅、商铺）、成本法（无收益/少交易，如学校、在建工程）、收益法（有收益/潜在收益，如出租写字楼）。
解析：核心逻辑分别为替代原理、重置折旧、预期收益资本化，需结合常见房地产类型说明适用场景，确保覆盖核心要点。
2.假设开发法基本思路
答案：①确定最佳开发方式；②预测开发完成价值；③估算后续支出（成本、费用等）；④计算后续利润；⑤完成价值-支出-利润=估价对象价值。
解析：突出“预期收益减后续成本利润”的核心，明确步骤逻辑，结合最佳开发前提，说明各环节关键，确保思路清晰。
3.合法原则含义及要求
答案：估价结果符合法律法规、合法用途/产权。要求：①产权合法；②按规划用途估价；③范围合法（无产权部分不计）；④符合税费政策。
解析：核心是“合法性前提”，列举关键要求，避免超范围估价，确保结果符合法律规定。
4.建筑物折旧类型及含义
答案：物质折旧（自然老化、损坏）、功能折旧（功能落后/过剩、设计缺陷）、经济折旧（外部环境恶化、市场衰退）。
解析：区分内部（物质、功能）和外部（经济）因素，明确各自价值损失来源，避免三类折旧混淆。
讨论题（每题5分
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