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佳木斯物业管理条例实施细则全文

第一条本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第二条业主身份确认以不动产登记簿记载为准；尚未登记但基于合法建造、继承、受遗赠、买卖等法律行为已合法占有该房屋的，认定为业主。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第三条物业管理区域划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第四条符合下列条件之一的，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面（一）已交付的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）首批物业交付满2年且交付的专有部分面积达到建筑物总面积30%以上。建设单位未及时提出报告的，20%以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请。

第五条街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到报告或者申请之日起30日内，组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成，成员人数为5至9人单数，其中业主代表所占比例不得低于50%。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，建设单位未派员参加的，不影响筹备组成立。

第六条筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单；（五）制定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第七条业主大会决定以下事项需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第八条业主委员会由5至11人单数组成，每届任期5年，可连选连任。业主委员会成员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力；（五）具备必要的工作时间；（六）未欠交物业服务费用；（七）未被列入失信被执行人名单；（八）无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交专项维修资金等损害公共利益行为；（九）法律、法规规定的其他条件。

第九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主委员会成员的基本情况。备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在5个工作日内出具备案证明，并将备案情况告知物业所在地县（市、区）物业主管部门。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内重新备案。

第十条物业服务企业应当在签订物业服务合同后15日内，将合同报物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。物业服务合同应当包括以下内容：（一）物业管理区域的范围；（二）物业服务事项；（三）物业服务标准；（四）物业服务费用的收取标准、方式及调整机制；（五）合同期限；（六）双方权利义务；（七）专项维修资金的管理与使用；（八）物业服务用房的管理与使用；（九）合同终止、解除条件；（十）违约责任；（十一）其他事项。

第十一条物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供下列服务：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；（二）物业管理区域内环境卫生清洁，垃圾收集、清运，公共绿化养护；（三）物业管理区域内公共秩序维护、安全