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物业服务协议终止操作规范(2025年新版)

物业服务协议终止操作规范（2025年新版）

一、总则

1.目的

为规范物业服务协议终止的操作流程，维护业主、业主大会和物业服务企业的合法权益，保障物业管理区域的正常秩序和服务质量，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，制定本操作规范。

2.适用范围

本规范适用于各类物业管理区域内物业服务协议的终止操作，包括住宅、商业、办公等不同类型的物业项目。

3.基本原则

物业服务协议终止应遵循合法、公平、公正、诚实信用的原则，确保各方的合法权益得到充分保障，同时尽量减少对物业管理区域正常秩序的影响。

二、协议终止情形

1.约定终止

（1）物业服务协议中明确约定了服务期限，当服务期限届满，且双方未就续约达成一致意见时，协议自动终止。

（2）协议中约定了特定的终止条件，当该条件成就时，协议按照约定终止。例如，约定当物业项目达到特定的入住率或经营指标时，协议终止。

2.法定终止

（1）物业服务企业严重违反协议约定，未能按照合同约定的服务标准和质量提供服务，经业主大会或业主委员会书面催告后，在合理期限内仍未改正，业主大会有权决定终止协议。

（2）物业服务企业丧失相应的资质等级，无法继续履行物业服务协议，协议应当终止。

（3）因不可抗力或其他不可预见、不可避免的原因，导致协议无法继续履行，协议自动终止。例如，物业项目因自然灾害等原因被全部或部分损毁，无法继续提供物业服务。

3.协商终止

在物业服务协议履行过程中，经业主大会与物业服务企业协商一致，可以提前终止协议。协商终止协议应当签订书面的终止协议，并明确双方的权利义务和后续处理事宜。

三、终止程序

1.通知与告知

（1）当出现协议终止情形时，提出终止协议的一方应当按照协议约定的方式和时间，向对方发出书面通知。通知应当明确终止协议的原因、时间和相关要求。

（2）物业服务企业应当在接到终止通知后[X]个工作日内，以书面形式回复业主大会或业主委员会，表明是否同意终止协议以及对后续事宜的处理意见。

（3）业主大会或业主委员会应当在决定终止协议后的[X]个工作日内，将协议终止的相关情况以书面形式告知全体业主，并在物业管理区域内显著位置进行公告。公告内容应当包括协议终止的原因、时间、后续安排等重要信息。

2.成立工作小组

（1）在确定协议终止后，业主大会或业主委员会应当成立由业主代表、社区居委会代表、专业人士等组成的协议终止工作小组。工作小组的职责包括监督物业服务企业的交接工作、协调解决交接过程中出现的问题、审核交接资料等。

（2）物业服务企业应当成立相应的交接工作小组，负责与业主大会或业主委员会工作小组进行对接，按照要求做好交接准备工作。

3.制定交接方案

（1）工作小组应当在协议终止前[X]个工作日内，制定详细的交接方案。交接方案应当包括交接的内容、时间、地点、方式以及双方的责任和义务等。

（2）交接方案应当经业主大会或业主委员会审议通过，并在物业管理区域内进行公示，公示期不少于[X]个工作日。公示期间，业主如有意见或建议，可以向工作小组提出。

4.资料与财物交接

（1）物业服务企业应当在协议终止之日起[X]个工作日内，向业主大会或业主委员会移交下列资料：

-物业项目的规划、设计、施工等相关图纸和资料；

-物业的产权资料、业主信息资料；

-物业服务过程中形成的档案资料，包括维修记录、保养记录、收费记录等；

-物业管理用房、经营用房等相关房屋的资料和钥匙；

-其他与物业管理相关的资料。

（2）物业服务企业应当同时向业主大会或业主委员会移交下列财物：

-物业管理用房、经营用房等物业共用部位、共用设施设备；

-物业服务企业代管的专项维修资金、公共收益等资金；

-物业服务企业购置的用于物业管理的办公设备、工具、器材等；

-其他属于业主共有的财物。

（3）双方应当对移交的资料和财物进行清点和核对，填写交接清单，并由双方代表签字确认。交接清单应当一式多份，双方各执一份，同时报送社区居委会和房地产行政主管部门备案。

四、服务延续与过渡

1.服务延续

在协议终止后至新的物业服务企业接管前，为确保物业管理区域的正常秩序和服务质量，物业服务企业应当按照原协议约定的服务标准和质量，继续提供物业服务，直至新的物业服务企业正式接管。

2.过渡安排

（1）业主大会或业主委员会应当在协议终止前，积极选聘新的物业服务企业。在新的物业服务企业确定后，应当及时与新企业签订物业服务协议，并明确接管时间。

（2）在过渡期间，业主大会或业主委员会可以与物业服务企业协商，根据实际情况适当调整服务内容和费用标准。同时，应当加强对物业服务企业的监督，确保其按照约定提供服务。

五、费用结算与审计

1.费用结算

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