第五章 物业管理的基础理论.pptVIP

第五章

物业管理的基础理论本章学习目标1.了解委托代理理论的产生及其作用。2.理解委托代理理论的研究内容；代理的特征；物业管理委托代理注意事项。3.掌握物业管理委托代理的内涵、业务类型；建筑物区分所有权的概念、内容。本章关键概念委托代理理论（Principal-agentTheory）非对称信息(asymmetricinformation)逆向选择模型(adverseselection)道德风险模型(moralhazard)建筑物区分所有权（Thedistinctionbetweenownershipofthebuilding）专有权（exclusiveright）共有权（commonownership）成员权（membershipright）案例导入——外墙广告相邻纠纷

A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。案例导入——外墙广告相邻纠纷2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。案例导入——外墙广告相邻纠纷问题：①农业银行是否对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利？为什么？②农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状是否合理？③根据此案例，应当如何行使区分所有建筑物专有部分和共有部分的权利？第一节

物业管理的委托代理理论一、委托、代理相关概念1、委托与受托委托是指把事情托付给别人或别的机构（办理）。受托则是指接受别人的委托。委托方委托他人（即受托方）代表自己行使自己的合法权益，委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议，在委托人的委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。2、代理与被代理代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义同第三人实施的法律行为，其后果直接由被代理人承担的民事法律行为。被代理人委托代理人进行某项法律行为的代理即为被代理。委托、受托、代理与被代理之间的关系可以表述为：委托代理（被代理）受托二、委托代理理论概述委托代理理论（Principal-agentTheory）是20世纪60年代末70年代初，一些经济学家深入研究企业内部信息不对称和激励问题发展起来的。委托代理理论建立的基础是非对称信息博弈论。委托代理理论以委托代理关系为主要研究对象。三、物业管理与委托代理1.物业管理委托代理委托代理是指代理人的代理权是基于被代理人授权的意思表示而产生的代理。物业管理是一种委托代理，其依据是委托合同。代理关系的主体包括代理人即物业服务企业；被代理人即开发建设单位或业主（业主委员会）；以及相对人即专业服务公司等。物业管理的委托代理过程如下：初始委托人（产权人）→业主委员会→物业服务企业→最终代理人（直接提供服务）2.物业管理委托代理的业务类型物业管理委托代理的业务类型主要有两类：一是受开发建设单位之托代理物业管理业务；二是受业主之托代理物业管理业务。3.实施物业管理委托代理应注意的几个方面：（1）尽可能掌握较多的信息，以减少物业委托中的信息不对称性。（2）业主应尽可能了解有关开发建设单位