第三章 业主与业主组织.pptVIP

第三章业主与业主组织学习目标1.了解业主和非业主使用人的概念；2.理解首次业主大会召开的条件和程序；3.掌握业主大会和业主委员会的职责；掌握业主自治的内涵。案例导入美丽园物业大事记（根据新京报改编）问题：①你认为鸿铭物业管理公司采取撤离的方式解决问题是否正确？为什么？②作为败诉的物业管理公司你认为应当怎样对待和处理面对的问题？③美丽园的业主、业主委员会和物业管理公司之间的关系是怎样的？第一节业主一、业主的定义业主是指房屋和相关设施的所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。二、业主的权利和义务第二节业主大会一、业主大会业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。（一）业主大会的召开1、首次业主大会的召开2、业主大会的年度会议3、业主大会的特别会议4、召开业主大会的法定人员5、召开业主大会的公告（二）业主大会的内容1、听取业主委员会工作报告2、审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算3、审议和通过《业主公约》、《业主委员会章程》等文件4、决定物业管理企业的选聘、续聘和解聘，批准《物业管理委托合同》5、选举、撤换业主委员会委员，监督业主委员会工作6、决定有关业主利益的重大事项，决定物业管理的其他事项（三）业主大会决定问题的方式和程序1、可以采用会议或书面征求意见等形式。会议表决采取投票、举手等形式2、所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定义务。3、业主应亲自参加业主大会并投票，或委托他人出席和投票。否则，视作弃权，但必须服从大会的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。委托书须由业主签字，如业主为法人，需加盖公章。4、如该物业由两人获两人以上共有，则该物业投票权可有下列方式执行：（1）由共有业主授权；（2）由各业主授权其中一人5、业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，以半数通过有效。如遇反对票和赞成票票数相等时，则由会议的主持人除自己已投一票外，再自投一决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于与本人或直系亲属有利害关系的事项。6、业主投票时，票数的计算，原则上按业权比例确定。第三节业主委员会一、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。二、业主委员会的产生和组织（一）业主委员会的产生（二）业主委员会的登记（三）业主委员会的组织1、根据物业规模的大小，业主委员会设委员5~15名，其中正主任1名，副主任2~3名。2、业主委员会主任通常由主要业主代表担任。3、业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员。4、业主委员会委员为兼职，主任可以为兼职或专职。5、业主委员会主任有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任。三、业主委员会的权利和义务（一）业主委员会的权力召集和主持业主大会。修订业主公约、业主委员会章程。通过公开招标等方式选聘物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行。审议物业管理服务费标准及使用办法。审议年度管理工作计划、年度费用概预算。检查、监督物业管理企业的物业管理工作。监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业管理维修基金的监督使用。业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。（二）业主委员会的义务筹备并向业主报告工作执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关的法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的教育。严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现。接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。本会做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。四、业主委员会会议业主委员会会议包括例会和特别会议1、例会是常规会议，每3个月至少举行一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。2、业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。3、业主委员会会议由主任召集、主持。主任因故缺席时，由副主任主持。【讨论1】业主自治管理是不是就是业主自己管理自己的物业？业主该怎样当家作主？我们过去一直居住在老小区内，最近我们买了商品房