第二章 物业服务企业.pptVIP

第二章物业服务企业学习目标1.了解物业服务企业的概念2.理解物业管理服务企业的基本构架及其与有关机构的关系3.掌握物业服务企业的组建、物业服务企业的资质等级管理和物业服务企业的权利和义务2.1物业服务企业的组建与组织机构设置一、物业服务企业概述（一）物业服务企业的含义物业服务企业是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。物业服务企业应具有独立的企业法人资格、明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事法律责任。（二）物业服务企业的性质和特点物业服务企业归属于我国的第三产业，属于服务业的范畴，我国《物权法》和《物业管理条例》明确了物业服务企业具有服务的性质，应以提供业主和使用人满意的服务为主要任务和目标。物业服务企业具有以下特点：1．是独立的企业法人2．属于服务性企业3．具有一定的公共管理性质的职能二、物业服务企业的类型（一）按投资主体分类1．全民所有制物业服务企业2．集体所有制物业服务企业3．民营物业服务企业4．股份制物业服务企业5．合资、合作、外商独资物业服务企业（二）按隶属关系划分1．政府房管部门转制的物业管理企业2．企事业单位组建的物业管理企业3．房地产开发企业成立的物业管理机构4．按照“公司法”规定成立的专业物业管理公司（三）按股东的出资形式分1．有限责任公司2．股份有限公司（四）按服务方式分1．委托管理服务型由房地产开发商委托物业管理企业进行长期物业管理，再由业主或业主委员会通过招投标形式，选择物管企业并设定相应的管理服务费用，委托其管理。这是最普遍的服务形式。2．自主经营服务型开发企业将建造的办公楼宇、商业楼宇、厂房等分别由经营和管理两个子公司管理，前者负责物业的营销和租赁，以回收成本；后者则负责物业管理，收取管理服务费用。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。（五）按企业内部运作分1．管理型物业管理企业。2．顾问型物业管理企业。3．综合性物业管理企业。三、物业服务企业的设立物业服务企业应按国家的法律法规依法设立。(一)组建条件1．企业名称的确定物业服务企业应具有区别于其他企业的名称。企业名称一般由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质等部分组成，如深圳长城物业管理有限责任公司。企业名称先由申请人向当地工商行政管理部门和行业主管部门提出申请，经确认后即可作为企业名称。根据《企业名称登记管理规定》，设立公司应当申请名称预先核准，登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起，十日内做出核准或者驳回的决定。登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。2．企业住所的确定根据《民法通则》规定，企业法人应以主要办事机构所在地作为住所，物业服务企业应确定其主要办事机构作为企业的住所。物业服务企业设立条件中的住所用房可以是自有产权或租赁用房，或由业主大会提供使用。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋的租赁期限必须在1年以上。3．确定法定代表人企业法定代表人必须在法律允许的条件下，在企业章程规定的范围内行使职权和履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业服务企业全面负责，接受公司、政府主管部门的监督。法定代表人应由企业董事长担任，不设董事长的由企业总经理担任。法定代表人必须符合以下条件：①有完全民事行为能力；②有所在地正式户口或临时户口；③具有管理企业的能力和相关专业知识；④具有从事企业的服务经营管理的能力；⑤产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；⑥符合其他有关规定的条件。4．具有符合规定的注册资本注册资本是企业从事经营活动、享受债权、承担债务的物质基础。企业应具备国家规定的最低注册资本。按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业应具有50万元以上的注册资本。5．明确企业章程企业章程是明确企业宗旨、性质、资本状况、业务范围、经营规模、经营方式、组织机构以及利益分配规则、债权债务处理方式、内部管理制度等内容的规范性文件，在企业设立时必须形成完整的体系，并提交有关部门备案。6．具有符合规定的人员按《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上