第八章 物业管理费用.pptVIP

第八章物业管理费用8.1物业管理资金

一、物业管理中的资金类型一般来说，物业管理过程中，会涉及以下几种资金：注册资本、物业接管验收费、物业服务费、专项维修基金、物业质量保证金、多种经营收入、信贷资金。二、物业管理资金的筹措物业管理资金筹措是物业管理正常运转的基础，也是物业管理资金良性运作的保障。随着物业租售完毕，物业公司就进入维护物业功能，为人们生产生活提供服务的长期运营阶段，而物业的日常养护、维修、更新和管理，都要投入一定的人力和物力，需要有大量的各种类型资金的收取和支出。因此，物业管理企业的各项资金筹集和落实到位，对物业管理走良性循环轨道显得尤为重要。8.1物业管理资金

三、物业管理资金的使用原则1.专款专用原则2.厉行节约原则3.效益原则4.民主管理原则8.2专项维修资金一、专项维修基金的使用与管理监督（一）专项维修基金的使用1.专项维修基金的用途及使用原则专项维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项专用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新与改造。住宅专用维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.专项维修基金的支出3.专项维修基金的增值收益4.其他规定8.2专项维修资金

（二）专项维修基金的管理与监督住房专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。专项维修基金属于代收代管基金，因此，必须加强对专项维修基金的管理与监督。8.3物业管理的税收和保险

一、物业税收（一）税收1.税收的基本概念税收是指国家为了实现其职能，凭借政治权利，按照法定标准，强制地、无偿地、固定地取得财政收入的一种手段。2.税收的本质（1）税收体现分配关系（2）税收是凭借国家政治权力实现的特殊分配形式3.税收的特征（1）税收的无偿性（2）税收的强制性（3）税收的固定性8.3物业管理的税收和保险

（二）物业管理行业的税收1.当前物业管理行业的税收情况物业管理属于服务性行业，其税收情况大体如下：营业税及附加、企业所得税、企业所得税税前允许的成本工资费用2.当前物业管理行业税收存在的问题采用酬金制收取物业管理费的物业管理企业不应承担物业服务资金的节余部分的税费。现阶段，物业管理企业收取酬金的方式有两种：一种是包干制，企业按照约定收取物业服务费用，盈余或亏损由企业享有或承担；一种是酬金制，企业预收的物业服务资金由物业服务支出和企业酬金构成，实际操作中物业服务支出的节余部分转到来年继续使用。8.3物业管理的税收和保险

3.当前物业管理行业税收问题的解决办法切实分析物业管理行业税收存在问题，结合物业管理行业属于服务性行业的特征，将物业管理列入特种行业，享受税费优惠，扶持企业发展，是解决物业管理行业税收问题的最好办法。一、物业保险（一）物业保险概念1.物业保险的含义及其特征物业保险从属于保险范畴，是指以物业和相关财产为标的，以及围绕物业经营和管理所涉及的各种风险的补偿和给付制度。物业保险既然从属于保险范畴，因而同样具有保险商品的共同特征。保险属于一种风险保障性质的商品。这种商品供求双方，都得遵循自愿对价、公平互利原则来完成交易。不过，保险商品也具有区别于一般商品的特征。8.3物业管理的税收和保险

2.物业保险的类别有关物业标的以及围绕物业管理所需的保障保险涉及面相当广。如果从物业建造、形成、租售直至日常管理的整个流程考察，大致可以分为4个阶段，从而形成不同的物业保险类别。3.物业保险的目的由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，物业管理者或业主及时已在预算中预备的备用金也难以应付如此巨大的数量。然而，如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理人和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。8.3物业管理的税收和保险

（二）物业保险合同1.物业保险关系的确立2.物业保险关系确定的基本原则3.物业保险合同的特点它既具有一般经济合同所共有的承诺性、有偿性、商业行为性的特征，又具有区别于其他合同的标志和特点。4.物业保险合同的主要内容：当事人的姓名及地址、保险标的、保险金额等。5.物业保险合同效力的维持及终止6.保险争议8.3物业管理的税收和保险

（三）物业管理过程中的保险1.物业保险标的2．物业管理过程中的保险（1）建造过程中的物业保险(2)物业租售过程中可投保的险种(3)物业日常管理中所涉及的财产险种(4)物业及其设备财产方面