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拆迁前期调研及准备工作指引

一、工作概述

工作目的

健全完善公司拆迁前期调研工作，降低拆迁开展阶段的运作风险，为拆迁成本控制提供前提和保障，提高公司拆迁整体水平。

适用范围

适用于公司一级开发拆迁前期调研工作。

定义

无

工作要素描述

支持文件无

支持文件

无

CP点

调研公司的选择（委托市调）

明确调研目的和职责

责任部门

主导部门：一级开发事业部

参与部门：、投资管理中心、运营管理中心

流程KPI

报告生成时间

报告结论准确率

输入条件

公司战略规划

公司项目开发计划

输出结果

调研报告

拆迁前期调研及准备工作指引

工作CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

调研公司的选择（委托市调）

·优秀的调研公司由于经验丰富、专业能力强、运作规范等因素，会给市调结论的正确性带来积极影响

·前期资质审查及调研负责人背景

·调研目标明确

·公司对待选市调公司的深入了解。

明确调研目的和职责

·明确的调研目的和职责是调研成果达成的前提，

——

——

二、工作程序

2.1前期调研

调研信息的类型

基础信息研究：

宏观环境信息：变更或新出台的政策法规、宏观政策走势、区域规划、土地信息等。

房源需求信息：综合公司发展规划及经营计划，对房源需求做宏观预测。

项目相关的针对性信息研究：

政策信息：针对项目时各类政策、法律、法规、规范、标准等的应用。

项目信息：拆迁区域内的人地房信息概况。

房源需求信息：项目的房源需求信息收集。

拆迁外委公司信息：外委公司所处行业信息及目标范围内公司的相关信息。

其他信息：其他需要收集的信息。

信息的收集

基础信息

对监控媒介（如政府部门报告、媒体等）应预先设定；

根据不同媒介的发布周期设定监控周期，如日报类须每日监控，杂志类每月监控，网络类可设定每周或特定监控；

项目针对性信息

在拆迁工作启动前展开政策市场调研、培训；

在公司统一安排下工作人员前往区公安分局、房管局或产权单位获取人、地、房资料，并进行梳理、分析；

依据获取的人、地、房资料进行成本框算；

了解拆迁外委公司的情况并进行分析；

进行房源需求调研，配合投资管理中心制定房源储备计划。

信息分类归档：

根据信息、资料的性质和预先设定的分类标准进行分类；

同类文件需存放在同一文件夹中；

文件归档需做好登记。

2.2其他准备工作

组建拆迁项目组，开展人员培训;

拆迁项目的前期入户调查，同时监督乙方拆迁、评估单位进行入户调查;

编制补偿方案，报公司领导经专题会讨论后，由董事长进行审批。

展开招投标工作

公司拆迁工作主管部门负责人根据公司《招投标办法》规定对外部拆迁公司、评估公司、拆除公司进行招标，中标单位在签订委托合同后使用；

依据公司合同管理规定由公司与中标单位签署：

与外部拆迁公司签署《拆迁入户调查委托合同》、《拆迁委托合同》；

与拆除公司签署《拆迁拆除委托合同》、《安全责任书》；

与评估公司签署《委托评估合同》。

召开专题会，会同公司其他部门编制有关协议审批、存档、审批的流程，和相关权限;

配合政府部门和财务部落实拆迁启动资金，得到资金证明;

提出安置、周转房源需求，配合投资管理中心部落实拆迁安置、裁决房源到位。

工作职责

前期规划部负责联系政府相关部门，获取户籍、产权、测绘等资料、数据，并完成对资料、数据的汇总、统计及分析。

征收管理部依据需求编制房源需求计划，配合投资管理中心进行房源收购工作。

征收管理部派专人主要负责拟制函件、编制汇报文件，测算成本。

一级开发事业部领导负责召集公司有关部门召开专题会，研讨有关流程和权限的设定工作。

2.4工作成果

拆迁前期、拆迁政策及行业研究工作，形成《拆迁政策及行业分析报告》。

拆迁区域前期调查工作，工作成果包括《xxx项目测绘成果文件》、《xxx项目房产资料》、《xxx项目户籍资料》、《xxx项目拆迁成本框算》、《xxx拆迁项目总费用预算》、《xxx项目拆迁工作方案》、《xxx项目补偿方案》、房源需求计划等。

三、支持性文件

无

四、相关记录

无