房地产开发公司一级开发实施方案编制工作指引.docVIP

一级开发实施方案编制工作指引

一、工作概述

工作目的

规范一级开发实施方案编制工作，统一内容编制要求。

适用范围

一级开发实施方案编制工作。

定义

无

工作要素描述

支持文件无

支持文件

无

流程CP点

编制一级开发实施方案。

取得一级开发主体资格。

责任部门

主导部门：事业部前期规划部

参与部门：

流程KPI

取得一级开发主体资格。

输入条件

项目概述

项目运作模式

项目基本情况

实施方案

方案审批表及相关附件

输出结果

编制完成一级开发实施方案

一级开发实施方案编制工作指引

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

编制一级开发实施方案。

取得一级开发主体资格的前提和基础

——

按政府相关要求编制

2.取得一级开发主体资格。

市政工程实施的前提条件

——

——

二、工作程序

3.1公司事业部前期规划部公司编制可行方案，报项目责任人和事业部副总经理审核，事业部总经理审批。

3.2一级开发实施方案编制标准：

通过搜集相关基础资料和进行现场踏勘，保证地类、地块规划指标、基础设施情况、地上物等情况，来源合法，数据准确。

3.3一级开发实施方案编制所需资料：

1）土地一级开发申请；

2）区政府同意进行土地一级开发的批复

3）地类及地上物情况说明；

4）控规

5）规划分局意见

6）规定比例的地形图

7）申报前1个月内地块现场照片

3.4土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：

1）概述

此部分主要介绍项目名称、拟建地点、项目开发主体及施工单位，项目用地情况。

2）项目运作模式

此部分主要说明谁作为组织主体，负责项目资金筹措监管和项目各项手续办理，市招标还是委托企业负责征地、拆迁及市政基础设施建设等具体事务性工作。

土地储备中心负责：

协调解决项目实施工程中涉及到市级委办局的问题。

编制完善土地一级开发实施方案。

申报土地联席会。

监督项目的实施单位按实施方案确定的进度、成本实施。

组织项目验收。

组织土地交易入市。

实施单位主要负责：

协助编制土地一级开发方案，具体办理立项、规划、征地等相关手续。

资金筹措。

具体实施一级开发方案。

申报土地一级开发成本。

项目基本情况：

项目区域位置描述（含项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析等）。

项目所在地经济产业分析。

土地利用现状调查分析（含集体、国有土地、农用地、建设用地、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告等）。

项目范围内地上物调查分析（在规定比例的地形图上进行房屋现状统计调查，基础设施调查，树木古树文物调查统计）。

规划指标，主要指用地性质、规划建筑面积，容积率等指标说明并附控制性性详细规划成果。

人文环境和特殊使用政策说明。

开发进度分区和供地数量、时间预测。

实施方案

此部分主要描述方案的施工组织方式及时间安排，诸如拆迁需要多少时间、基础设施需要多长时间、可提供有效的建设用地、代征地等等；

征地工作方案

土地补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、地上物补偿费等等涉及到土地所有方利益的事项。

依据《北京市建设征地补偿安置办法》《土地使用权补偿办法》。

补偿金构成：土地补偿、劳动力安置、地上物补偿、青苗补偿。

土地补偿费应按利用现状是否存在房屋拆迁分别计算。

乡镇政府出具意见，包括劳动力安置、所需费用。

说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。

拆迁方案（适用集体土地）

工作方案在一般操作都委托给拆迁公司去完成，并细化到方案中。

依据国家相关政策：北京市人民政府地124号；京国土房管征【2003】606号；京国土房管拆【2003】666号。

拆迁政策，是否回迁，区位不拆价格确定及依据，奖励政策。

需回迁，制定回迁方案，拆迁工作分区情况和启动顺序。

在规定比例的地形图上测量拆迁面积，区分住宅和其他。

政府组织过本行政区拆迁的，说明拆迁细则。

市政基础设施补偿应在地形图上标注，结合规划，进行区分。

地上物在地形图上标注。

按10%的不可预见费匡算拆迁总成本。

市政建设方案

具体包括：

成果包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线、道路规划方案或咨询方案。

市规划委员会审定的综合设计成果，包括总投资。

已与自来水公司、电力公司、燃气公司进行投资协商，附方案。

按市政先行的原则计算与市政建设有关的拆迁费用。

测算市政建设费用及相关费用。

土地供应方案

具体包括：

结合土地开发的进度分区、开发周期，预测供应土地数量和时间。

结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。

投资方案

预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。

预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。

项目的静态投资测