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物业电梯维保方案

一、总则

（一）编制目的

为规范本物业项目电梯维护保养工作，保障电梯安全、稳定、高效运行，降低设备故障发生率，延长电梯使用寿命，确保业主及使用人的人身和财产安全，依据相关法律法规及行业标准，结合本项目电梯实际情况，特制定本方案。

（二）编制依据

《中华人民共和国特种设备安全法》

《特种设备安全监察条例》

《电梯维护保养规则》（TSGT5002-2017）

电梯产品出厂说明书及相关技术资料

本物业项目相关管理规定

（三）适用范围

本方案适用于本物业项目内所有在用电梯，包括住宅电梯、商业配套电梯、消防电梯等各类电梯设备及其附属设施。

二、维保目标

确保电梯各项性能指标符合国家标准，运行平稳、制动可靠、平层准确，无异常振动、异响。

降低电梯故障停机率，力争月度故障停机率不超过1%，年度故障停机率不超过0.8%。

保障电梯应急救援响应及时，应急救援成功率达到100%。

电梯年检合格率达到100%，顺利通过特种设备检验检测机构的年度检验。

提升业主及使用人对电梯运行的满意度，投诉处理及时率和满意率均达到95%以上。

三、维保范围

本物业项目内所有电梯的机械系统、电气系统、安全保护装置及附属设施，具体包括但不限于：

机械系统：曳引机、导轨、导靴、轿厢、对重、门系统（层门、轿门）、钢丝绳、补偿装置、缓冲器、限速器等。

电气系统：控制柜、变频器、门机控制器、操纵盘、召唤按钮、显示装置、传感器、线路及接线端子等。

安全保护装置：超速保护装置、缓冲装置、门锁装置、过载保护装置、防夹人装置、紧急停止装置、应急照明及报警装置等。

附属设施：电梯井道、机房、候梯厅召唤面板、轿厢内通风及照明设备等。

四、维保内容与周期

结合电梯使用频率、运行环境及相关标准要求，将维保工作分为日常巡检、周检、月检、季度检、半年检和年检，具体内容及周期如下：

（一）日常巡检（每日）

检查电梯运行状态，包括启动、加速、减速、平层等过程是否平稳，有无异常振动、冲击和异响。

检查层门、轿门开关是否灵活、平稳，门机运行有无异常，门锁装置是否可靠。

检查轿厢内操纵盘、召唤按钮、显示装置是否正常工作，楼层显示、运行方向指示是否准确。

检查轿厢内通风、照明设备是否正常运行，应急照明是否处于备用状态。

检查电梯机房内温度、湿度是否符合要求，曳引机润滑油位、油温是否正常，有无漏油现象。

填写《电梯日常巡检记录表》，对发现的问题及时上报并安排处理。

（二）周检（每周）

对电梯门系统进行详细检查，包括门导轨、门滑块的清洁与润滑，门机皮带张力是否合适，门关闭力是否符合标准。

检查钢丝绳的磨损、断丝情况，钢丝绳张力是否均匀，有无松动、锈蚀现象，对钢丝绳进行清洁与润滑。

检查导靴与导轨的配合间隙，对导靴衬进行清洁与润滑，确保电梯运行平稳。

检查缓冲器的外观是否完好，缓冲器油位是否正常，有无漏油现象，缓冲器周围是否畅通。

检查限速器的运行状态，限速器钢丝绳有无磨损、断丝，限速器与安全钳的联动装置是否可靠。

对电梯机房内电气设备进行检查，包括控制柜内接触器、继电器、断路器等元件的工作状态，线路连接是否牢固，有无松动、老化现象。

填写《电梯周检记录表》，对发现的故障及时进行维修处理。

（三）月检（每月）

全面检查曳引机的运行状态，包括曳引机的振动、噪声是否正常，轴承温度是否过高，减速箱润滑油是否需要更换或补充。

检查对重装置的运行情况，对重导轨、导靴的清洁与润滑，对重块有无松动现象。

检查电梯的平层精度，对超出标准的平层误差进行调整。

检查安全钳的工作状态，安全钳楔块与导轨的间隙是否符合要求，安全钳联动装置是否灵活可靠。

检查应急救援装置，包括手动盘车装置、紧急停止按钮、应急报警装置等是否正常工作，模拟应急救援场景进行演练。

检查电梯井道内的照明、通风设备是否正常，井道内有无杂物、积水现象。

填写《电梯月检记录表》，对检查出的问题制定整改计划，明确整改责任人及整改期限。

（四）季度检（每季度）

对电梯机械系统进行全面检查与调整，包括曳引机制动器的间隙调整，制动性能测试；门机系统的全面调试，确保门开关平稳、可靠。

检查电梯电气系统的绝缘性能，对控制柜、变频器等电气设备进行清洁与紧固，测试电气元件的性能参数是否符合要求。

检查补偿装置的运行情况，补偿链或补偿绳有无磨损、锈蚀，张紧装置是否正常。

对电梯的安全保护装置进行全面测试，包括超速保护、过载保护、防夹人保护等，确保各项保护功能正常有效。

检查电梯机房、井道、候梯厅等区域的安全警示标识是否齐全、清晰，有无损坏现象。

填写《电梯季度检记录表》，对维保工作进行总结分析，优化后续维保计划。

（五）半年检（每半年）

对曳引机进行解体检查，清洗轴承、齿轮，检查齿轮磨损情况，更换老化的润滑油和密封件。

全面检查导轨的直线度、平行度，对导轨进行调整和润