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买家单方解除合同函(二手房买卖)

致：王XX（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）

根据你我双方于2023年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）及相关补充协议（以下简称“合同”），现就本人（买方：李XX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）单方解除该合同事宜，郑重函告如下：

一、合同基本事实及履约背景

合同约定由你将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（不动产权证号：沪（2023）浦字不动产权第XXXXXX号）的房产出售予本人，房屋总价款为人民币820万元整（大写：捌佰贰拾万元整）。付款方式为：本人于合同签订当日支付定金20万元（已履行）；2023年4月30日前支付首付款200万元（本人已于2023年4月28日通过招商银行转账至你指定账户：6225XXXXXXXXXXXX，附言“购房首付款”）；剩余600万元通过银行贷款方式支付，你应于2023年5月15日前完成该房产的抵押注销手续（原抵押债权人为上海XX银行，抵押金额300万元），以便配合本人办理贷款审批及过户登记。

二、卖方违约行为的具体事实及影响

自合同签订后，本人严格依约履行义务，但你方存在以下根本违约行为，导致合同目的无法实现：

（一）未按约完成抵押注销手续，构成重大履约障碍

合同第二条第3款明确约定：“卖方应于2023年5月15日前向原抵押银行申请办理抵押注销登记，并取得不动产登记部门出具的《抵押权注销证明》。若因卖方原因逾期超过15日未完成注销，买方有权单方解除合同。”截至2023年5月31日（即约定注销期限届满后16日），你仍未完成抵押注销手续。经本人多次催告（详见附件1：2023年5月16日、5月20日、5月25日三次书面催告函及EMS送达记录；附件2：2023年5月18日、5月22日通话录音），你均以“银行流程缓慢”“资金周转困难”为由拖延，未提供任何有效解决方案。

（二）隐瞒房屋重大质量瑕疵，违反如实告知义务

2023年5月20日，本人委托上海XX检测技术有限公司对房屋进行质量检测（检测报告编号：XX2023052001，详见附件3），发现以下严重问题：

1.房屋顶楼存在大面积渗漏痕迹（面积约8㎡），天花板涂料脱落，墙面发霉，系因屋顶防水层年久失修所致；

2.卫生间排水管道存在严重堵塞（经检测为主管道设计缺陷，非使用不当造成），需整体更换排水系统；

3.房屋结构安全鉴定显示，部分承重墙体存在裂缝（宽度0.3mm，长度1.2m），虽未达危险等级，但需专业加固处理。

根据合同第四条第2款：“卖方承诺所售房屋无影响正常居住的质量瑕疵，并已如实告知买方全部已知或应知的房屋状况。”你在签约前及看房过程中，刻意隐瞒上述质量问题（详见附件4：2023年3月10日看房时你本人签署的《房屋状况确认书》，其中“质量瑕疵”一栏勾选“无”），直接导致本人对房屋价值及使用风险产生重大误判。

（三）拒绝配合贷款审批，导致交易流程彻底停滞

根据合同第三条第2款，你应于2023年5月20日前配合本人至贷款银行（XX银行上海分行）办理贷款面签及房产抵押登记预审核。但自2023年5月18日起，你以“工作繁忙”为由拒绝提供身份证原件、房产证原件等必要材料（详见附件5：2023年5月19日银行客户经理出具的《未配合面签情况说明》）。截至2023年6月10日，贷款银行已明确告知因卖方不配合，贷款审批无法推进，若6月30日前仍未完成面签，将终止本次贷款申请。

三、单方解除合同的法律及合同依据

基于上述违约事实，本人解除合同的权利基础如下：

（一）合同约定解除权

根据合同第九条第1款：“卖方有下列情形之一的，买方有权单方解除合同：（1）未按约定期限履行主要义务（包括但不限于过户、抵押注销、配合贷款等），经催告后15日内仍未履行；（2）故意隐瞒房屋重大瑕疵或提供虚假权属信息，导致买方无法实现合同目的。”你未按约完成抵押注销（逾期16日）、隐瞒质量瑕疵、拒绝配合贷款审批的行为，完全符合上述约定解除条件。

（二）法定解除权

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。”你作为卖方，未履行抵押注销、如实告知、配合贷款等主要义务，且经催告后仍未纠正，已导致本人无法取得无权利负担、质量合格的房屋，合同目的已根本无法实现，本人依法享有法定解除权。

四、解除合同的法律后果及卖方责任

根据《民法典》第五百六十六条、第五百七十七条及合同第十条约定，合同解除后，你应承担以下责任：

（一）返还已付购房款及利息

本人已支付定金20万元、首付款200万