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轨道交通沿线住宅价值评估模型的对比分析

目录

轨道交通沿线住宅价值评估模型的对比分析 1

一、交通成本模型 1

二、支出系统需求函数模型 2

三、特征价格模型 3

四、模型的选择 3

一、交通成本模型

本模型的重点内容在于研究运输成本对房地产价值的相关作用，以两者的关系着手，结合轨道交通的特征予以研究。在模型中将交通成本分为两部分，一部分是指可以直接计算出来的到达市中心的显性成本。另一部分为难以计算的隐性成本，包括心理及机会成本等因素。

当出行方式有多种时候，分别设定出行花费时间以及出行距离设定为Dn。将出行成本依次设定为Cn。假设交通成本依次为TC=D*C。

由此可以得到：

TC=TC?fk+TC?fk+TC?fk……+TCnfk(3-1)

式中：TC—一总的交通成本。

Fn—一选择相应方式的出行频率该模型中的假设条件：

第一、运输成本与沿线房地产价格呈负相关，花费运输成本高即距离较远，沿线房价相对便宜，相反则贵。

第二、时间距离与交通成本呈正相关。

由此，可以推导出房地价值的模型：

P=e-αTc+β(3-2)

式中，P—一房屋价值，

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α,β—一常数，

TC—一总运输成本。

本模型为最终的交通成本模型，函数关系简单，变量数据易于获得，分析得出评估结果也相对容易。样本数据较大使其包含更完整和丰富的信息，系数更容易得到，评估的计算结果也更为准确。但较少的考虑其他因素对在模型中的影响，虽然排除其他因素使得模型的计算过程和结果于更有针对性。的偏差，导致失去应有的作用。而实际房地产价值评估在运用过程中使受多种因素影响，包括公园，容积率等，该模型只考虑运输成本，一个因素，具有一定的局限性。。同时，无法获得较大的的样本数量时，该模型对于评估房地产价值可能会产生较大误差，有一定的约束和局限。本方法此次实证案例不太适用。

二、支出系统需求函数模型

(一)模型原理

该模型属于将各个家庭的特征作为重点研究，以函数效用最大化作为前提。通过收集获取家庭含有人员的数量、年龄阶段、学历、以及工资等指标，得到各个家庭的基本需求和消费倾向。依据数据构建模型，并得到测算家庭的收入弹性指数。

(二)模型方程

模型是以商品市场前提下以达到最大化效益为原则，得出了具体的线性支出系统需求函数综合模型：

式中：pi—一价格

(3-3)

Qi—一实际需求量，

Bi—一边际预算的份额，

Ri—一基本需求

V—一总预算。

该模型用于分析在不同结构的家庭中的基本生活需求变化。对于性质不同的家庭能够通过消费倾向预测家庭的未来消费情况。虽然模型是建立在相对完善的理论体系之上，相比其他模型可以深度分析各个家庭现实的经济状况。但是由于模型中部分参数难以确定，使得实际生活中的应用并不广泛。此外，想要获取家庭结构变量，只能通过调研收集完成。但是调研结果通常不能代表整个市场，难以调研全面，从而反应

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真实的市场状况。因此对于支出系统需求函数模型方程的运用通常具有一定的局限性。

三、特征价格模型

该模型的重点是研究对商品的特性与价格之间的关系。由于商品的各方面特征具有差异，因此价格会略有不同。特征价值是人们愿意为这些功能支付的价格的总称。我们可以通过改变产品特性来调整产品的价格。

特征价格模型作为常见的商品价格评估方法，将产品偏好理论与房地产市场的均衡模型相结合。通过建立数学模型，单独剥离出影响房地产价格的各种特征因素，进行分析量化，可以确定各个特征变量的隐含价格，通过比较隐含价格的值就可以得到各个因素的影响效果并分析购房者的消费动因。特征价格理论应用于房地产评估可以将根据住宅属性将住宅特征划分为：小区特征、区位特征以及邻里特征。特征价格模型属于市场法评估的改进，具有较强的应用意义。

四、模型的选择

通过对三种评估方法的适用性进行分析，了解评估方法的优点与局限，最后选择运用特征价格模型进行实证研究。

相比较而言，特征价格模型更具适用性，更加适合对实际问题进行研究。交通成本模型的局限在于难以全面的考虑多种影响因素，仅考虑到运输成本，使研究难以深入。而特征价格模型考虑的影响因素更丰富，范围更广。支出需求函数模型虽然具有很强的线性表达能力，但是并不是所有样本都存在，不容易搜集到较为准确的收入支出数据。因此其在实践中难以运用。而对于特征价格模型来说，不仅可以全面的考虑了影响房价的特征因素，并且可以利用其回归系数解释其中各个因素的影响，更能直接量化每个因素的影响大小，具有较强的现实意义。因此对于评估房地产价格特征的影响最为适用。

综上，本文选择特征价格