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棚户区拆迁合同

棚户区拆迁合同是在城市更新进程中，由拆迁人（通常为政府授权的征收部门或房地产开发企业）与被拆迁人（棚户区房屋所有权人或合法使用权人）就房屋拆迁补偿安置事宜达成的具有法律约束力的协议。此类合同的签订直接关系到被拆迁人的切身利益，也影响着城市改造项目的推进效率，因此在条款设计上需兼顾政策合规性、权益平衡性和操作可行性。以下从合同主体、补偿方式、安置条款、履行保障等核心维度展开具体说明。

一、合同主体与基本信息条款

合同首部需明确双方当事人的身份信息，这是确立权利义务关系的基础。拆迁人一方应载明单位名称、法定代表人、统一社会信用代码及委托代理人信息，若涉及政府征收项目，需附加征收决定文号及授权文件编号；被拆迁人则需提供身份证号码、户口簿地址、房屋所有权证编号（或不动产权证号）、房屋共有权人情况等。对于产权存在争议的房屋，需额外注明共有人的书面同意意见或生效法律文书编号，避免后续因主体资格问题引发纠纷。

房屋基本情况描述需包含物理属性与权属状态两部分。物理属性方面，应详细记载房屋所在地址、建筑面积（区分合法建筑面积与未登记建筑面积，未登记部分需注明是否经认定为合法建筑）、结构类型（如砖木、砖混、钢混）、建成年代、楼层及朝向等；权属状态则需明确房屋用途（住宅、商业或工业）、产权来源（购买、继承、赠与等）及是否存在抵押、查封等权利限制。若房屋存在租赁关系，需附租赁合同复印件及承租人放弃优先购买权的声明，确保拆迁行为不侵犯第三方合法权益。

二、拆迁补偿方式与计算标准

拆迁补偿方式的选择是合同的核心内容，实践中主要分为货币补偿和产权调换两种形式，部分合同还允许两种方式结合使用。

货币补偿条款需明确补偿金额的构成及计算依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿金额通常由被征收房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失（针对非住宅房屋）及奖励费用组成。被征收房屋价值以房地产价格评估机构出具的评估报告为准，评估时点为房屋征收决定公告之日，评估方法需采用市场比较法或收益法（商业用房）。搬迁费按房屋建筑面积乘以当地政府规定的每平方米搬迁单价计算，若涉及大型设备迁移，需由双方协商确定迁移费用或委托专业机构评估。临时安置费根据过渡期限（一般不超过36个月）、当地租金水平及家庭人口数综合确定，若因拆迁人原因延长过渡期限，需约定逾期安置的违约金标准（通常为原临时安置费的1.5倍）。停产停业损失补偿针对商业或生产性用房，按被征收前三年平均月利润乘以过渡期限计算，若无法提供利润证明，可按房屋评估价值的5%-10%一次性支付。

产权调换条款需明确安置房源的具体信息及差价结算规则。安置房源应载明地址、建筑面积（含公摊面积）、户型、交付标准（毛坯或简装）、产权性质（商品房、经济适用房或安置房）及不动产权证办理期限。面积差异处理遵循“就近靠档”原则，若实际交付面积与约定面积误差在3%以内（含3%），按约定单价多退少补；超过3%的，超出部分由拆迁人承担，不足部分双倍返还差价。产权调换差价计算方式为：（安置房屋评估单价×安置面积）－（被拆迁房屋评估单价×被拆迁面积），若被拆迁人选择的安置房屋面积小于应安置面积，差额部分按货币补偿标准支付。

三、搬迁与过渡安置条款

搬迁期限与过渡方式的约定直接影响被拆迁人的生活秩序，需具备可操作性。合同需明确约定被拆迁人完成房屋腾空并交付钥匙的截止日期，搬迁过程中产生的水、电、燃气、物业费等费用的结算节点，以及房屋交付后的物品损毁风险承担（一般自交付之日起由拆迁人承担）。对于行动不便的老年人、残疾人等特殊群体，可协商约定拆迁人提供搬家协助服务，相关费用纳入拆迁成本。

过渡安置方式分为自行过渡和提供周转房两种。选择自行过渡的，需约定临时安置费的支付周期（按月或季度）、支付账户及逾期支付的违约责任（如按日万分之五支付违约金）；提供周转房的，需明确周转房地址、面积、使用期限及日常维修责任（自然损耗由拆迁人承担，人为损坏由被拆迁人赔偿）。过渡期限自被拆迁人交付房屋之日起计算，产权调换房屋为多层建筑的过渡期限不超过24个月，高层建筑不超过36个月，若因拆迁人原因未能按期交付安置房屋，需按月增加临时安置费，直至安置房屋交付为止。

四、房屋拆除与残值处理

房屋拆除的安全责任与残值归属需在合同中明确划分。拆迁人需委托具备相应资质的拆除企业实施拆除作业，并提供拆除企业的资质证书复印件及安全生产许可证，约定拆除期限（一般为房屋交付后30日内）及施工现场的安全防护措施（如设置围挡、防尘降尘设备）。拆除过程中造成相邻房屋损坏的，由拆迁人承担修复或赔偿责任。

房屋残值处理方式需根据房屋结构及材料确定。对于砖木结构中的木材、金属门窗等可回收材料，可约定由被拆迁人在规定期限内自行拆除并运走，逾期未处理的视为放弃残值所有权，由拆迁人统一处置；对于砖混或钢