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物业共用设施设备管理规范

一、总则

1.1目的与依据

为规范物业共用设施设备的管理，确保其安全、正常、高效运行，延长使用寿命，保障业主及使用人的合法权益，创造舒适、安全、便捷的居住和工作环境，依据国家及地方相关法律法规、技术标准，并结合物业管理实际情况，制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于物业管理区域内，由全体业主或部分业主共有的，用于满足业主共同生活或经营需要的各类设施设备的管理。具体包括但不限于供水供电系统、消防系统、电梯、公共照明、通风系统、给排水系统、绿化灌溉系统、智能化系统及其他公共文体娱乐设施等。

1.3基本原则

共用设施设备管理应遵循以下原则：

*安全第一原则：将设施设备运行安全置于首位，严格执行安全操作规程，杜绝安全事故。

*预防为主原则：建立健全预防性维护保养制度，定期检查、及时发现并排除故障隐患。

*规范高效原则：制定科学的运行、维护、保养流程，确保管理工作标准化、规范化，提高管理效率。

*节能降耗原则：在保证正常运行的前提下，采取有效措施降低能耗和运行成本，推广应用节能技术和产品。

*业主满意原则：以满足业主合理需求为导向，不断提升服务质量，保障设施设备的使用功能。

二、管理职责

2.1物业服务企业职责

物业服务企业是共用设施设备管理的责任主体，主要职责包括：

*建立健全设施设备管理部门及岗位责任制，配备合格的专业技术人员和操作人员。

*制定并组织实施设施设备的运行、维护、保养、检修计划及应急预案。

*负责设施设备的日常巡检、状态监测和故障处理。

*建立设施设备管理档案，记录设备信息、运行数据、维护保养及维修记录等。

*负责相关专业技术培训，提高从业人员的技能水平和安全意识。

*监督外包维保单位的服务质量（如适用）。

*向业主委员会报告设施设备管理情况，提出维修、更新、改造建议。

*组织或参与设施设备的承接查验、竣工验收等工作。

2.2专业技术人员与操作人员职责

*严格遵守各项规章制度和操作规程，熟练掌握所管理设备的性能、操作方法及应急处理措施。

*负责设备的日常运行操作、巡视检查，准确记录运行参数和设备状态。

*按计划进行设备的维护保养工作，确保保养质量。

*及时发现设备故障或隐患，并按规定程序上报和处理。

*保持设备机房及周边环境的整洁卫生。

*积极参加业务培训和应急演练，不断提升专业技能。

三、设施设备范围与分类

3.1供配电系统

包括高低压配电柜、变压器、应急发电机、不间断电源（UPS）、公共区域配电箱（柜）、电缆线路等。

3.2给排水系统

包括生活水泵、消防水泵、排污泵、给水管网、排水管网、化粪池、污水处理设备、消防水池、生活水箱等。

3.3暖通空调系统

包括中央空调主机、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管、风管、新风系统、公共区域供暖设备等。

3.4消防系统

包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、气体灭火系统、应急照明和疏散指示标志、消防广播、消防电话、消防水泵接合器等。

3.5电梯系统

包括乘客电梯、载货电梯、自动扶梯、自动人行道及其控制系统、安全保护装置等。

3.6公共照明系统

包括楼道照明、庭院照明、景观照明、泛光照明等。

3.7安防与智能化系统

包括监控系统、门禁系统、停车场管理系统、入侵报警系统、电子巡更系统、对讲系统、信息网络系统、公共广播系统等。

3.8其他设施设备

包括公共区域的健身器材、儿童游乐设施、背景音乐系统、绿化灌溉系统、水景设施、道闸、井盖、公共卫生间设施等。

四、运行管理

4.1运行前准备

*制定详细的设备操作规程，明确操作步骤、注意事项和安全要求。

*操作人员必须经过专业培训，考核合格后方可上岗。

*检查设备及周围环境是否符合运行条件，确认安全防护装置完好有效。

*检查电源、水源、气源等是否正常。

4.2运行操作

*严格按照操作规程进行操作，严禁违章操作。

*密切监视设备运行状态及各项参数，确保在正常范围内。

*如实填写运行记录，包括开机时间、停机时间、运行参数、设备状况、异常情况及处理结果等。

*发现异常情况应立即采取有效措施，并及时上报。

4.3运行监控

*对重要设备应实行24小时监控，或根据设备特性确定合理的监控频次。

*利用智能化管理系统对设备运行数据进行采集、分析和预警。

*定期对运行记录进行分析，总结设备运行规律，优化运行方案。

五、维护保养与维修

5.1维护保养计划

*根据设备的类型、性能、使用年限和制造商建议，制定年度、季度、月度维护保养计划。

*维护保养计划应明确保养项目、周期、内容、责任人、所需