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房屋拆迁补偿协议范本与操作指南

房屋拆迁补偿协议是拆迁过程中保障被拆迁人合法权益的核心法律文件，其签订质量直接关系到被拆迁人的切身利益。本文旨在提供一份相对规范的协议范本，并辅以详尽的操作指南，帮助被拆迁人在复杂的拆迁流程中把握关键节点，维护自身权益。

一、房屋拆迁补偿操作指南

在接触和签订拆迁补偿协议之前，被拆迁人首先需要对整个拆迁流程、自身权利以及协议的核心要素有清晰的认识。以下指南将分阶段阐述关键步骤和注意事项。

（一）前期准备与信息核实阶段

1.明晰房屋产权与状况：

*核心文件：确保持有房屋所有权证、土地使用权证（或不动产权证书）等合法产权证明。仔细核对证书上的产权人、房屋坐落、面积、用途等信息与实际情况是否一致。

*房屋实际状况：记录房屋的结构、建成年代、装修情况、附属设施（如院落、围墙、树木等），最好能拍摄照片或视频作为证据。

*户籍与居住情况：了解房屋内户籍登记人数、实际居住人情况，这可能与安置人口认定有关。

2.了解拆迁项目与政策：

*拆迁主体：明确实施拆迁的主体单位（如政府征收部门、开发商等）及其合法性。

*拆迁依据：要求拆迁方出示相关的拆迁批准文件，如房屋征收决定、建设用地规划许可证、拆迁许可证（如适用）等，并可通过政府信息公开等途径核实其真实性与合法性。

*补偿安置方案：这是拆迁补偿的核心依据。仔细研读拆迁方公布的《房屋征收补偿安置方案》或类似文件，明确补偿方式（货币补偿、产权调换或两者结合）、补偿标准、安置房源（如有）、搬迁过渡方式、奖励办法等关键内容。对方案有异议的，应在规定期限内提出，可申请听证。

3.评估机构的选择与评估报告的复核：

*评估机构选定：根据相关规定，被征收人有权参与选择具有相应资质的房地产价格评估机构。要确保评估机构的选定程序合法。

*评估报告内容：收到评估报告后，要仔细核对评估对象、评估时点、评估方法、评估结果等。重点关注评估价格是否符合市场行情，房屋面积计算是否准确。

*异议处理：对评估结果有异议的，应在收到评估报告之日起规定期限内，向评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（二）补偿方式与内容的协商阶段

此阶段是与拆迁方进行实质性博弈的关键，需围绕自身合理诉求展开。

1.明确补偿方式：

*货币补偿：核心是确定合理的补偿金额。这通常基于评估报告，但也可结合市场行情、房屋具体状况以及拆迁方的奖励政策综合协商。

*产权调换：需明确调换房屋的地点、户型、面积、交付标准、交付时间、产权办理等。特别要注意调换房屋的区位价值、公摊面积、质量标准及是否存在抵押、查封等权利瑕疵。

*混合补偿：即部分货币补偿加部分产权调换，需分别明确两者的具体内容和金额。

2.细化补偿内容：

*被征收房屋价值的补偿：这是补偿的主要部分，依据评估结果。

*搬迁费：因搬迁产生的运输费、误工费等。

*临时安置费（或周转用房）：选择产权调换且需要过渡的，拆迁方应支付临时安置费或提供周转用房。需明确标准、支付周期和期限。

*停产停业损失补偿：若被拆迁房屋为合法经营性用房，且正在经营，则有权获得此项补偿。补偿标准通常依据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

*奖励费用：如按期签约奖、提前搬迁奖等，注意其适用条件和期限。

*其他补偿：如房屋装修、附属设施、构筑物的补偿，以及因拆迁造成的通讯、水电气等迁移费用。

（三）协议的签订阶段

在充分协商达成一致后，方可签订书面协议。这是整个过程的重中之重。

1.协议文本的审查：

*规范性：尽量使用当地政府部门制定的规范格式文本，如无，则要求对方提供完整、清晰的协议草案。

*完整性：仔细检查协议条款是否齐全，前文提及的补偿方式、金额、支付方式、交付期限、搬迁期限、违约责任等核心内容是否均有明确、具体的约定。避免签订“空白协议”或“口头协议”。

2.关键条款的确认与明确：

*双方当事人信息：确保甲方（拆迁方）、乙方（被拆迁方）的名称/姓名、法定代表人、身份证号、联系方式、地址等准确无误。

*被拆迁房屋信息：与产权证明一致，包括地址、产权证号、结构、建筑面积、用途等。

*补偿方式与具体数额/调换房屋详情：

*货币补偿：总金额、各项组成（如房屋价值、搬迁费、安置费、奖励等）、支付方式（现金、转账）、支付期限、收款账户信息。

*产权调换：调换房屋的具体位置、栋号、单元、楼层、房号、建筑面积（预测面积与实测面积及差异处理）、产权性质、交付标准、交付时间、差价结算方式及时限。

*搬迁期限：明确乙方的搬迁腾空期限。

*过渡方式与期限：如为自行过渡，明确临时安置费标准