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城镇土地估价规程

1总则

1.1制定目的与依据

为规范城镇土地估价行为，统一估价标准与技术要求，保障土地估价结果的客观、公正、科学，维护土地市场秩序，显化土地资产价值，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）及相关法律法规、技术标准，制定本规程。本规程为城镇土地估价工作的通用技术标准，土地估价机构、估价人员及相关管理部门从事城镇土地估价及管理活动，应遵循本规程。

1.2适用范围

本规程适用于中华人民共和国行政区域内城镇规划区范围内的国有建设用地使用权估价活动，包括出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）、授权经营、企业改制、资产处置、征收补偿、土地储备等各类目的的土地估价。城镇规划区范围内的集体建设用地使用权估价可参照本规程执行；农村集体土地价格评估应遵循《农村集体土地价格评估技术指引》相关规定。

1.3核心原则

合法原则：土地估价应遵循国家相关法律法规及政策规定，准确界定估价对象的土地权利类型、权能限制、使用年限等合法属性，估价结果应符合合法利用前提。

替代原则：土地估价应充分考虑土地市场的替代规律，同一市场条件下，具有相同或相似土地条件和使用价值的土地，其价格应趋于一致。

供需原则：土地估价应结合土地市场的供求关系，分析不同市场条件下土地供给与需求对地价的影响，合理判定地价水平。

贡献原则：土地估价应考虑土地及其附着物在整体资产中的贡献，准确区分土地本身价值与附着物价值，合理量化土地的贡献程度。

变动原则：土地估价应关注土地市场的动态变化，考虑宏观经济、政策调控、城市规划、区域发展等因素对地价的影响，合理确定估价期日的地价。

公平原则：土地估价人员应秉持客观公正的立场，不受任何第三方干预，依据真实、准确的资料开展估价工作，确保估价结果公平合理。

1.4责任主体

土地估价机构：应取得相应资质，建立健全内部质量控制体系，对估价报告的真实性、合法性、科学性负责。

土地估价人员：应具备相应的专业资格，遵守职业道德规范，熟练掌握本规程技术要求，对估价过程及结果的准确性负责。

自然资源主管部门：负责本行政区域内土地估价活动的监督管理，组织规程的宣传培训与贯彻实施，规范土地估价市场秩序。

相关委托方：应如实提供估价所需的土地权利证明、规划资料、财务数据等相关信息，对所提供资料的真实性、完整性负责。

2术语与定义

城镇土地估价：指专业估价人员依据相关法律法规、技术标准和估价目的，综合分析影响土地价值的各项因素，对特定估价期日、特定土地权利状况下的城镇土地价值进行评定和估算的专业活动。

估价期日：指估价结果对应的具体日期，应根据估价目的确定，通常为估价作业期间的某一特定日期。

基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。基准地价应每3年全面更新一次。

宗地地价：指特定宗地在特定权利状况、利用条件和估价期日下的土地价格，包括出让地价、转让地价、抵押地价等。

基准地价系数修正法：指利用城镇基准地价和相关修正系数，对特定宗地的价格进行修正估算的估价方法。超过6年未全面更新的基准地价，不得在土地估价报告中使用该方法。

市场比较法：指选取一定数量的可比实例，将估价对象与可比实例进行比较，对可比实例的成交价格进行适当修正，以此估算估价对象价格的方法。

收益还原法：指将估价对象未来正常年纯收益，以适当的还原利率还原，以此估算估价对象价格的方法。

成本逼近法：指以土地取得费、土地开发费、相关税费、利息、利润等为基础，累加计算求得土地价格的方法。

假设开发法：指将估价对象预期开发完成后的价值，扣除预期开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象价格的方法。

3基本规定

3.1估价基本要求

估价人员应熟悉估价对象所在区域的土地市场情况，收集真实、准确、完整的估价资料，包括土地权利证明、规划文件、成交实例、成本数据等。

估价目的应明确具体，符合相关法律法规及政策要求，估价结果应与估价目的相匹配。

估价期日应明确，估价过程中涉及的各项数据、参数均应对应估价期日的市场状况。

估价方法的选择应科学合理，根据估价对象的特点、土地市场状况及估价目的，选用适宜的估价方法；能同时选用多种估价方法的，应选用多种方法进行估价，并对结果进行综合分析。

估价报告应规范编制，内容完整、逻辑清晰、数据准确、论证充分，符合本规程及相关标准的要求，并履行电子化备案程序，取得电子备案号。

3.2估价资料要求

权属资料：包括国有建设用地使用权出让合同、不动产权证书、土地划拨决定书、权属争议说明等，确保准确界定估价对象的权利类型、使用年限、权能限制等。

规划资料：包括城镇总体规划、控制性详细规划、地块