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2025年房地产估价师模拟测试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共40分。下列每题的选项中，只有一项符合题意）

1.根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发，不得擅自改变。

2.我国现行的住房保障制度中，公共租赁住房主要面向的是城市中等偏下收入住房困难家庭。

3.房地产转让是指房屋所有权人将其房屋所有权转移给他人的行为，不包括房屋占有权的转移。

4.根据《物权法》（现已并入《民法典》），地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。

5.房地产租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人使用，由承租人向所有权人支付租金的行为。

6.房屋租赁合同中，关于租金的约定应当遵循公平、合理的原则，不得违反国家规定。

7.房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得单位、个人的房屋及相连的土地所有权的行为。

8.房地产税收按照征收管理权限，可以分为中央税、地方税和中央地方共享税。

9.在房地产交易中，交易税费通常由买卖双方按照法律规定和合同约定共同承担。

10.房地产估价的核心原则是独立、客观、公正。

11.房地产估价中的独立原则，要求估价人员不应受到委托人或其他外界因素的干扰，独立形成估价意见。

12.房地产估价中的客观原则，要求估价人员应基于事实，不带个人感情色彩或偏见地进行分析和判断。

13.房地产估价中的公正原则，要求估价人员应公平对待委托人和相关利益方。

14.估价目的对估价过程和估价结果具有指导和约束作用。

15.房地产估价的基本程序通常包括明确估价基本事项、选取估价方法、求取比准价格、确定估价结果等环节。

16.明确估价基本事项是房地产估价的起始环节。

17.选取估价方法时，应考虑估价对象的性质、市场状况、数据来源可靠性等因素。

18.比较法是房地产估价中最常用的方法之一，其基本思路是寻找与估价对象具有相似性的可比案例，通过比较修正得出估价对象价值。

19.收益法适用于有稳定收益的房地产估价，如住宅、商业用房等。

20.成本法主要适用于新开发建设的房地产、缺乏市场交易案例的房地产或具有特殊用途的房地产的估价。

21.假设开发法主要用于评估具有开发潜力的土地或在建工程的未来价值。

22.地价修正系数通常包括区域因素修正、个别因素修正等。

23.房地产估价中的市场状况调整，主要是对交易日期、未来市场趋势等因素进行修正。

24.时间序列分析法常用于预测房地产市场的短期趋势。

25.报酬率是投资回报率的一种，是衡量房地产投资收益的重要指标。

26.安全利率通常是指无风险投资的收益率，如国债利率。

27.投资风险附加率是投资者因承担投资风险而要求获得的额外收益。

28.房地产估价中的现金流量是指在一定时期内现金及现金等价物的流入和流出。

29.在计算房地产价值时，土地价值通常采用土地总面积乘以单位面积地价的方式计算。

30.建筑物价值通常采用重置成本或重建成本扣除折旧后的方式计算。

31.基准地价是政府根据土地估价结果，制定的区域土地使用权的平均价格。

32.标定地价是政府确定的某一地块在特定用途下的土地使用权价格。

33.土地出让金是土地使用权人向国家支付的土地使用权出让费用。

34.房屋重置成本是指采用估价时日的建材价格和建造技术，重新建造与估价对象完全相同的房屋所必需的支出。

35.房屋折旧是指房屋在估价时点相对于全新状态的价值减损。

36.物质折旧是指因房屋实体老化、损坏等原因造成的价值减损。

37.功能折旧是指因房屋功能落后、不适用等原因造成的价值减损。

38.经济折旧是指因外部环境变化等非房屋本身原因造成的价值减损。

39.最高最佳使用原则要求估价人员应假设估价对象处于其最高最佳使用状态下进行估价。

40.预期原理是经济学中的一个基本原理，认为人的行为是基于对未来的预期。

二、多项选择题（每题2分，共30分。下列每题的选项中，有两个或两个以上符合题意，请将符合题意的选项代码填写在答题卡相应位置。少选、多选、错选均不得分）

1.下列属于房地产自然属性特征的有（）。

A.位置固定性

B.异质性

C.长期性

D.可消耗性

E.可分性

2.我国房地产估价师执业资格注册管理的部门是（）。

A.住房和城乡建设部

B.国家发展和改革委员会

C.人社部

D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E.省级住房和城乡建设主管部门