新城发展(1030.HK)深度研究报告：商业精耕红利凸显，开发减损债患渐消.pdfVIP

新城发展/港股公司报告

目录

1.公司概况：双轮驱动的商业地产标杆4

1.1.公司定位：开发+运营双轮驱动的综合性商业地产龙头4

1.2.公司历程：32年沉淀，成就开发经营并重标杆5

1.3.股权结构：股权结构稳定，“A+H”三家上市平台6

1.4.并表新城控股（主要资产构成，及收入利润来源）7

2.开发业务：历史包袱出清，销售均价企稳8

2.1.销售：规模收缩、紧抓回款、均价企稳8

2.2.投资：战略收缩，奠定财务稳健基础10

2.3.土储：库存结构合理，近6成货值位于一二线城市11

2.4.减值：计提力度行业领先，业绩压力充分释放12

3.商业运营：商业护城河稳固，运营指标持续拔高13

3.1.规模布局：全国布局版图完整，重仓未来消费潜力13

3.2.运营指标：深度运营成效显著，出租率/坪效/客流等持续提升16

3.3.盈利能力：毛利率维持高位，商业现金流稳健充沛19

4.财务情况：“防风险”→“谋发展”，债患渐消融资渠道畅通20

4.1.债务压力：偿债高峰已过，安全边际清晰20

4.2.可抵押物:有息负债以抵押融资为主，剩余可抵押空间仍较大21

4.3.融资渠道:境内外融资密集落地，融资渠道维持畅通22

4.4.RWA:成立数字资产研究院，探索商业资产通证化23

5.盈利预测与投资建议24

5.1.商业租金预测：基于①存量-同店同比+②增量-新开商场数量24

5.2.开发收入预测：可结转规模显著下滑，开发收入预计降幅维持高位25

5.3.盈利预测26

6.风险提示27

图表目录

图表1:公司多元布局业态协同，已成为业内领先的综合性地产集团4

图表2:32年沉淀，成就开发经营并重标杆5

图表3:家族企业股权结构稳定，王振华家族旗下“A+H”共三家上市平台6

图表4:新城发展总资产与新城控股基本相同7

图表5:新城发展总营收与新城控股基本相同7

图表6:新城控股是新城发展表内主要收入及利润来源（均为2024年数据）7

图表7:公司销售规模伴随拿地主动收缩而下降8

图表8:公司近年开发回款率均保持在100%以上8

图表9:2025H1三四线销售占比62%8

图表10:2025H1长三角销售占比34%8

图表11:公司开发业务单月销售单价近期企稳9

图表12:公司近期调升住宅价格效果显著9

图表13:公司开发业务后续结转亏损可能性不大9

图表14:公司偿债高峰已过，此为均价企稳的基础9

图表15:公司2021H2开始停止拿地10

图表16:对比百强房企，公司战略收缩更具前瞻性10

图表17:截至25H1公司40%土储面积位于一二线城市11

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新城发展/港股公司报告

图表18:截至25H1公司22%土储面积位于长三角城市11

图表19:截至25H1公司58%土储货值位于一二线城市11

图表20:公司计提减值高峰期已过