房地产初级知识入门培训.pptVIP

房地产初级知识入门培训;一、房地产基本知识

二、建筑知识

三、产权证的介绍

四、房屋交易税费的预算

五、影响房价十大因素

六、地产经纪人实用战宝;房地产基本知识;1、什么是房地产

房地产就是土地房和房产的总称，土地和土地上的建筑物。

2、房产分为三级市场

（1）一级市场：国土部门通过协议，招标或拍卖方式将国有土地转让给具有开发资质的开发商，就是开发商开发的楼盘。

（2）二级市场：开发商建好楼盘后，销售给业主。

（3）房屋再次上市买卖就是三级市场，就是二手房市场，其中包括商品房、房改房、经济适用房、集资房。

;产权证的介绍;交易税费的预算;1、契税：

（1）房屋面积小于90平米的（不含90平米）按成交价的1%收取。

（2）房屋面积大于90平米（含90平米）且小于144平米的（不含144平米）按成交价的1.5%收取。

（3）房屋面积大于144平米的（含144平米）按成交价的3%收取。

2、营业税：

普通住宅：144平米以下的（不含144平米）满五年的免征营业税；不满五年的按全额或差额征收5.55%的营业税;10、抵押登记费：140元

11、房屋交易个税：按成交价的1%

12、防洪保安费：成交价的0.1%

13、产权转移印花税：买卖双方各0.05%

14、土地增值税：非普通住宅（大于等于144平米的）不满五年的按1%，不是住宅的（如杂物房，车库等）按2%。

15、中介服务费：买卖双方各1%

16、按揭服务费：贷款额的1%;建筑知识;6、墙体可以分为：承重墙、非承重墙。

承重墙是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指隔墙不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

如何辨别承重墙

墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。

建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。

一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。

;承重墙：

非承重墙：;;地产经纪人实用战宝;一、销售前期必须做的准备;1、如何打电话;8、让自己的声音富有魅力。语调亲切，用亲情感染对方，语速适中，快慢得当，吐字清晰，语言简练，语气丰富，音量适中；

9、等对方先挂电话；

10、接电话在铃响2-3声时再接；

11、使用礼貌语言；

12、电话预约看楼或要求客人前来公司时可用二选一法，敲定时间；

13、沟通的时候多用肯定句，不要用疑问句；

14、拒绝处理要委婉坚持，不要纠缠不放；

15、即使不成功，也要保持礼节，为下次留有余地；

16、第一次陌生电话，应礼貌，平和，消除陌生障碍，以减少对方的戒备心。

;2、如何使用合适的音调;3、如何放价;在介绍同一个楼盘同一地段的房子的时候，要先推出素质相对差一点（通常是楼盘、朝向、位置、景观略差一点）的房屋，价格自然比较低，再推一些素质比较好一点的房子出来，价格自然高一点。

在谈价的过程中用小数结尾开价，有时更容易主导谈价：

如，一套房子开价43万，买家的心理的第一反应一般会是，还价40万，把3万零头去掉。但是3万的议价空间比较大，如果偏离业主底价，则谈判的过程会比较艰难。如果你以43.3万开价，买家仍有可能还价40万，但经过一番坚持后，他就有可能容易接受去掉小零头的现实，而这个时候，万元则变成了整数，而不至于去一两个整数，卖家一般都比较容易接受。

;买家还价也是一样，买家还价40万，但你可能与业主沟通争取到41万，可能买家还是不满意，继续以40万为谈价目标，进行还价，拖长整个成交时间，增加成交风险。如果你对买家的还价后的第二次报价为41.3万时，一般买家会以41万为谈价目标，这样就和卖家同意的41万一样了。这样会让买家觉得你在不断地为他争取最大的利益，并增进他对你的信赖和好感。

0.1—0.4与0.5—0.9的差别，尾数为1-4时，给人接近小数，是零头的感觉，为尾数是6-9则给人大数的感觉，就会想到大数差一点而已。;二、如何进行销售;1、说服置业者购楼的细节;(3)、尽量掌控销售的过程：掌控的方法是以一系