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2025年房地产经纪人预告登记失效后买受人如何维权专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人预告登记失效后买受人如何维权专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人预告登记失效后买受人如何维权专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，不动产预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登

记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。若买受人发现预告登记失效，其首先

应当采取的法律行动是？

A、直接向法院起诉出卖人违约

B、立即向不动产登记机构申请更正登记

C、与出卖人协商，要求其协助办理正式所有权转移登记

D、向仲裁机构申请仲裁

【答案】C

【解析】正确答案是C。预告登记失效后，买卖双方的基础债权债务关系（房屋买

卖合同）依然存在。买受人维权的首要且最直接的方式是依据合同，要求出卖人履行合

同义务，即协助办理过户登记。协商是成本最低、效率最高的首选方式。A选项诉讼是

协商不成后的救济途径，并非首选。B选项更正登记适用于登记错误的情形，而预告登

记失效是法定后果，并非登记错误。D选项仲裁需以合同中存在有效仲裁条款为前提，

不具有普遍性。

知识点：预告登记失效后的法律后果及救济途径。

易错点：考生容易混淆预告登记失效与合同无效的关系，误以为登记失效导致合同

权利丧失，从而选择直接诉讼。实际上，登记失效仅丧失了物权层面的优先效力，债权

关系依然存续。

2、买受人购买的商品房办理了预告登记，但开发商因资金链断裂导致项目烂尾，且

预告登记因超过法定期限而失效。此时，买受人主张权利最根本的法律依据是？

A、《城市房地产管理法》

B、《民法典》合同编

C、《不动产登记暂行条例》

D、商品房买卖合同中的格式条款

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记失效后，买受人无法再依据物权登记的优先效力

来对抗其他债权人。此时，其权利回归到普通的合同债权。因此，追究出卖人（开发商）

违约责任的根本依据是双方签订的房屋买卖合同，而《民法典》合同编是调整合同关系

的基本法律。A、C项是行政管理法规，主要规范登记行为和房地产市场管理，不是直

接主张违约责任的依据。D项格式条款本身需依据法律进行审查，其效力来源于《民法

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典》。

知识点：预告登记失效后权利性质的回归（物权期待权→债权）。

易错点：考生可能认为应优先适用房地产领域的特别法，如《城市房地产管理法》，

但违约责任属于民事基本制度，应优先适用《民法典》。

3、某买受人办理了预告登记，但因自身疏忽，在能够办理不动产登记之日起九十

日内未申请登记，导致预告登记失效。若此时出卖人将房屋另行出售给不知情的第三人

并办理了过户手续，买受人如何维权？

A、可以主张第三人返还房屋，因为预告登记曾经存在

B、可以向出卖人主张违约责任

C、可以向登记机构申请撤销第三人的登记

D、无权向出卖人主张任何权利，因为自身存在过错

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记失效的核心法律后果是丧失了对抗第三人的效力。

因此，第三人合法取得房屋所有权，买受人无法追回房屋（A、C错误）。但是，预告登

记失效并不等同于买卖合同的解除或终止。出卖人将房屋另售他人，构成了对原买卖合

同的根本违约。买受人自身虽有过错（未及时申请登记），但这仅可能影响其自身损失

的扩大，并不能免除出卖人的违约责任。买受人仍有权要求出卖人承担违约责任，如返

还已付房款及利息、赔偿损失等（B正确）。D选项错误，混淆了合同责任与自身过错。

知识点：预告登记失效的对抗效力丧失与违约责任的独立性。

易错点：考生容易因买受人自身过错而误认为其丧失所有救济权利，或因曾经有预

告登记而误认为其权利永远优先。

4、在二手房交易中，买受人办理了预告登记后，出卖人（个人）的多个债权人因

债务纠纷申请法院查封了该房屋。若预告登记在查封后因超期而失效，买受人的权利状

态如何变化？

A、预告登记失效后，法院的查封自动失效

B、预告登记失效后，买受人债