【浙商-2026研报】房地产行业2025年度业绩前瞻：优质企业利润率先筑底.pdfVIP

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房地产报告日期：2026年01月08日

优质企业利润率先筑底

——房地产行业2025年度业绩前瞻

投资要点行业评级:看好(维持)

❑2025年归母净利润核心影响要素分析

分析师：杨凡

执业证书号：S1230521120001

1）2025H1优质房企毛利率小幅修复，我们预计趋势延续到2027年：根据我们yangfan02@

的行业经验，房地产项目销售后大约1.5-2年左右进入结转。由此我们可以推算，

相关报告

2025年房企结算项目多数为2023年左右获取。回顾2022-2023年土拍市场行情，

1《定调与展望：房地产新阶段

2023年大部分开发商受销售和融资双重压力丧失拿地能力，土拍市场竞争变少，

的政策逻辑与市场前景》

有资金实力的房企逆势补充的土地储备利润率相对较高，因此我们看到2025年

2026.01.03

中报开始部分优质房企的利润率出现回升。2024-2025年土地市场依旧偏冷，有

2《2026年房地产行业风险排雷

资金实力的房企有更多机会拿到核心优质地块，并且在2025年“好房子”政策

手册》2025.12.11

推动下，高质量+优质区位的项目利润率可能会进一步好转。我们预计优质房企

3《优选“轻”与“好”》2025.10.27

的毛利率在2025H1初见修复端倪，2025-2027年毛利率大概率会呈现稳中向好

的趋势。需要注意的是，我们认为毛利率的修复幅度受2026-2027年行业磨底、

房价震荡的影响，修复弹性可能不大。

2）存货仍有减值压力，房企之前分化加剧：我们认为影响房地产企业归母净利

润的原因，一方面来自于开发项目的毛利率，一方面则是存货减值压力。2025

年重点50城冰山房价指数累计跌幅约为14%，较2024年跌幅扩大约1.4个百分

点。尽管新房市场有产品迭代，但是老库存项目在产品迭代趋势下去化难度可能

会增加。加之二手房房价表现低于预期，我们认为2025年房企库存减值压力可

能会增加。我们认为，库存价值压力一方面受土地储备结构影响，另一方面受房

价走势影响。部分优质房企的老旧库存（通常我们指的是2021年及以前）货值

占比较低（或逐步出清），我们认为这些房企减值压力主要在2024-2025年，2026

年之后计提减值对利润影响会逐步减少。部分房企如历史库存较多，或2022-2025

年新增拿地较少或几乎没有新增拿地压力，我们认为需要警惕这类企业

2025-2026年减值压力的突然释放。

❑投资建议

我们认为，2026年上半年房地产行业Beta偏弱，原因来自于政策短期定力较强

+需求端持续走弱（小阳春弱于预期），这可能导致房地产企业的估值还会承受一

定的压力。2026年下半年房地产市场，我们认为要看供给侧是否