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物业项目接管作业指引

物业项目的接管，是物业管理服务正式启动的关键环节，其工作质量直接关系到后续管理服务的顺畅开展及业主的切身利益。本指引旨在规范接管流程，明确各阶段工作要点，确保接管工作专业、有序、高效进行，为项目的平稳过渡和持续运营奠定坚实基础。

一、接管前准备阶段

接管前的充分准备是确保接管工作顺利实施的前提。此阶段应重点关注信息收集、团队组建、方案制定及资源调配。

（一）成立接管筹备小组

应在接管意向明确后，迅速成立由公司相关部门（如工程、客服、安保、财务、行政等）骨干人员组成的接管筹备小组。明确小组负责人及各成员职责分工，制定详细的工作时间表，确保各项准备工作落到实处。筹备小组需定期召开会议，沟通进展，解决问题。

（二）项目信息收集与研读

1.资料获取与审查：主动与开发商（或移交方）对接，全面索取项目相关资料。主要包括但不限于：

*项目立项批复、规划许可证、建设工程规划验收合格证等法定文件。

*竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

*设施设备的出厂合格证明、安装、使用和维护保养等技术资料。

*物业质量保修文件和物业使用说明文件。

*业主名册、房屋产权清册、购房合同副本等业主信息资料。

*前期物业服务合同（若有）、各类外包合同（如保洁、绿化、维保）及相关财务资料。

*项目的各项管理制度、应急预案等。

对获取的资料应进行分类、编号、登记，并组织专业人员进行仔细研读，确保对项目情况有全面、准确的理解。

2.现场初步踏勘：在研读资料的基础上，组织技术人员对项目进行初步的现场踏勘。对照图纸，核实项目的实际情况与图纸是否一致，记录现场存在的疑问和初步发现的问题，为后续详细查验做准备。

（三）制定接管方案与应急预案

1.接管方案：根据项目特点、资料研读及现场踏勘情况，制定详尽的接管方案。方案应包括接管时间节点、组织机构及职责、接管内容与流程、人员配置与培训计划、物资采购清单、财务预算、风险评估及应对措施等。

2.应急预案：针对接管过程中可能出现的突发情况（如设备故障、停水停电、业主投诉集中爆发等），制定相应的应急预案，明确应急处置流程、责任人及联络方式，确保突发事件能得到及时有效处理。

（四）人员准备与培训

1.核心团队组建：根据接管方案，确定项目管理处核心团队成员（如项目经理、工程主管、客服主管、安保主管等），并确保其尽早到位。

2.人员招聘与配置：根据项目规模和岗位需求，制定人员招聘计划，及时完成一线操作人员（如维修工、客服员、安保员、保洁员等）的招聘和配置工作。

3.岗前培训：对接管团队全体人员进行系统的岗前培训。培训内容包括：项目概况、接管方案、岗位职责、作业标准、服务礼仪、沟通技巧、应急预案、相关法律法规及公司管理制度等。特别要强调对项目设施设备特性的了解和操作规范的掌握。

（五）物资与工具准备

根据接管方案和项目需求，提前采购或调配必要的办公用品、清洁工具、维修工具、安全防护用品、通讯设备、标识标牌等，并建立台账，确保接管后能立即投入使用。

（六）外部沟通与协调

1.与开发商（或移交方）保持密切沟通，明确交接范围、程序、标准及责任界定，协商解决接管准备过程中发现的问题。

2.主动与当地政府主管部门（如住建、消防、公安、环保等）建立联系，了解相关政策要求，为后续工作开展创造良好外部环境。

3.如有必要，可与周边社区、商户等进行初步沟通，建立良好的邻里关系。

二、接管实施阶段

接管实施阶段是整个接管工作的核心，需严格按照接管方案和既定流程，细致、全面地完成各项接管查验和交接工作。

（一）接管启动会

在正式接管前，召开接管启动会，对接管团队进行最后动员和部署，明确各小组任务、时间要求和工作纪律，确保所有人员清晰了解接管流程和各自职责。

（二）资料正式交接与核验

1.资料清单核对：移交方应提供详细的资料移交清单，接管方对照清单逐项核对资料的完整性、准确性和有效性。

2.重点资料核验：对关键资料（如竣工图纸、设备技术资料、产权资料、业主档案等）要进行重点核验，确保与实物相符，无遗漏、无错误。

3.资料签收归档：对核验无误的资料，双方在资料移交清单上签字确认，并由接管方指定专人负责归档管理，建立资料借阅制度。对缺失或不符的资料，应在清单中注明，并要求移交方限期补齐或作出书面说明。

（三）现场全面查验与交接

现场查验是接管工作的重中之重，需组织专业人员（可聘请外部专家协助），依据相关规范、设计图纸及合同约定，对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行全面、细致的检查。

1.查验内容：

*房屋本体：包括主体结构、墙体、地面、门窗、屋面、公共楼道、楼梯间、电梯厅、消防通道等。检查有无结