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品质管控敏感点案例手册
---物业篇
2020版
前言
一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个
年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。供查阅对照。
目录
—设施设备维护五承接查验二外立面管理六服务收费三公共秩序维护七物业用房四绿化养护八服务人员
—
设施设备维护
五
承接查验
二
外立面管理
六
服务收费
三
公共秩序维护
七
物业用房
四
绿化养护
八
服务人员
一、设施设备维护
案例1关键词：土建
案例1
案例简述：项目公共区域出现工程维修问题，物业公司未能及时有效的开展维修处理。
措施建议：
1、质保期内范畴的维修，应及时通知项目开发公司及施工单位进行维修，对维修时效及品质进行跟踪、验收；
2、质保期外，小修范畴内的，应及时组织专业人员进行维修。中、大修范畴内的，及时制定维修方案，视项目情况进行物业维修基金申请。
严禁外传
一、设施设备维护
案例2关键词：地库
案例2
案例简述：地下车库出现季节性结露现象，受此影响，物业公司维护不及时，将加重地下室地坪漆破损，墙面发霉脱落及设备生锈等问题。
措施建议：物业公司加强现场巡查，及时对设施设备进行维护保养，对出现的问题及时修缮，如防锈除锈作业，降低问题扩大，保障设施设备正常使用。
一、设施设备维护
案例3关键词：消防故障
案例3
案例简述：项目消防报警系统因潮湿，大面积故障，故障点自项目交付后开始陆续维修，至今未修复。
措施建议：
1、质保期内，物业公司须及时通知项目公司，
督促维保单位维修，对维修结果进行验收；
2、质保期外，物业公司须及时安排专业人员修缮。
一、设施设备维护
案例4关键词：隐蔽检修
案例4
案例简述：项目公共区域排水等隐蔽设施设备存在防护缺失、管道堵塞、雨水倒灌等问题，物业公司未能事先及时检查维修。
措施建议：
1、加强对公共区域各类设施设备的巡查工作，特别是隐蔽工程部位。
2、对发现的问题及时整改维修，对重难点或频发
问题制定专项维修方案。
3、对破损或缺失的安全防范设备及时修缮补充。
一、设施设备维护
案例5关键词：绿化
案例5
案例简述：园区公共区域电箱门安装在园区绿化带内位置较分散不统一，且被生长的绿化所遮挡覆盖，给日常维修、检修等方面造成不便。
措施建议：针对园区内存在绿化带内分散安装配电箱的情况，方便日常维修检修工作，同时也不践踏绿化，建议在配电箱周边合适位置增加青石。
目录
—设施设备维护五承接查验二外立面管理六服务收费三公共秩序维护七物业用房四绿化养护八服务人员
—
设施设备维护
五
承接查验
二
外立面管理
六
服务收费
三
公共秩序维护
七
物业用房
四
绿化养护
八
服务人员
二、外立面管理
案例6关键词：住宅
案例6
案例简述：项目交付后业主私包阳台情况普遍，严重影响项目外观。
措施建议：1、请物业公司根据物业管理规约加强现场管理；2、对已封闭阳台的业主发函，明确相关安全隐患以及连带责任；3、建议物业公司就该区块明确统一意见，并加强后续现场装修管理，避免投诉隐患。
二、外立面管理
案例7关键词：店铺
案例7
案例简述：商业部分店招制作不统一；空调室外机无固定安装；商家物品店外随意摆放。措施建议：建议统一店招，空调室外机固定、规整安装，对店外物品放置实行严格管控。
目录
—设施设备维护五承接查验二外立面管理六服务收费三公共秩序维护七物业用房四绿化养护八服务人员
—
设施设备维护
五
承接查验
二
外立面管理
六
服务收费
三
公共秩序维护
七
物业用房
四
绿化养护
八
服务人员
三、公共秩序维护
案例8关键词：区域
案例8
案例简述：楼宇3楼公共平台属公共区域，3楼户内均可直通公共平台，业主将私人物品随意摆放在此区域内，不利于物业对公共区域的管控。
措施建议：建议物业服务中心在业主入住前就应采取事前告知、现场张贴温馨提示、业主作书面承诺等方式对业主进行劝阻和引导，消除公共区域被违章侵占的潜在风险，并加强该区域的安全防范措施。
目录
—设施设备维护五承接查验二外立面管理六服务收费三公共秩序维护七物业用房四绿化养护八服务人员
—
设施设备维护
五
承接查验
二
外立面管理
六
服务收费
三
公共秩序维护
七
物业用房
四
绿化养护
八
服务人员
四、绿化养护
案例9关键词：绿化
案例9
案例简述：项目交付后园林绿化一直处于非正常养护状态，存在绿化斑秃、枯枝、缺株、乔木枯死挖除未补种，草坪缺块严重等问题。
措施建议：建议物业公司明确保养标准，对出现斑秃、枯枝、缺株等现象及时采取措施，未在合同、协议要求期限内整改的，有应对措施。
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