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山东

案例十六

济南市高新区舜泰广场体育公园综合体案例

（再开发类型：地上地下空间综合开发盘活低效综合用地）

一、项目基本情况

济南高新区舜泰广场位于济南高新区舜华路2000号，

由11栋高层建筑组成，总建筑面积80万平方米。舜泰广场

因建成时间较早，随企业逐渐入驻，原片区规划停车位不足，

就餐不方便，配套功能不完善等问题逐步凸显。为解决以上

问题，济南高新区探索土地复合利用方式，将功能单一的体

育用地地下部分37亩土地按商业用途挂牌出让，增加1005

个新停车位、9475平方米商业区域的同时，地上体育功能也

进一步优化加强。

二、改造主体和改造模式

济南高新区舜泰广场40亩体育用地改造前仅建设了地

上体育场，设施老旧，复合利用率低，土地的综合利用价值

没有得到充分发挥。体育场周边济南高新区入驻企业约670

家，常驻办公人员约5万人，停车难、吃饭难、休闲难已严

重影响园区营商环境及整体的办公体验和生活便利性，间接

增加了企业的隐性用人成本。

2021年9月济南高新区打破传统单一用地功能束缚，将

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体育用地地下部分分层设立国有建设用地使用权，通过控规

优化调整为商业用途并实施挂牌出让，济南高新智慧谷投资

置业有限公司成功摘牌，成为该项目改造主体。2021年11

月，舜泰广场智慧停车项目正式启动，包含体育公园综合体

改造部分，以改善该园区的整体办公生活条件及配套设施体

验。2023年5月项目交付运营，舜泰广场体育公园综合体正

式投入使用，既保证了公共属性不走样，又激活了市场活力。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）用地结构更加优化

项目打破了传统单一功能的用地模式，将原本仅提供地

面体育功能的低效地块，转变为“地上+地下”立体复合开

发模式。地上空间保留并优化了体育功能，满足了员工和居

民的健身休闲需求；地下空间则嵌入了商业服务（餐饮、零

售、便民服务）和智能停车两大核心功能。这种垂直分层、

功能叠加的布局，极大地优化了区域内的用地结构，使有限

土地承载了更多元、更完善的城市功能。

（二）土地利用效率显著提高

通过将地下空间盘活利用，增加空间48328平方米，地

下三层空间平摊面积约72.5亩，接近地面面积的2倍。同

时，随着地下停车场的建成，车辆转移到地下，盘活了相邻

一宗用作停车的低效用地，目前该宗土地已顺利出让，引入

省级国企总部。

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（三）园区功能进一步完善

一是新提供的千余个停车位，有效缓解舜泰广场停车难

问题；二是新建地下商业部分分割商铺45间，将舜泰广场

商业配比从原来的0.75㎡/人提升至1.5㎡/人，有效解决

周边就餐及商业配套问题；三是重新规划建设的地上体育设

施，增设了看台及各类球类场地，达到了可举办小型赛事的

程度，体育功能进一步强化。

（四）有效提升了综合收益

地下部分国有建设用地使用权出让为政府带来四千余

万元出让金收入。改造主体通过商铺出租、运营权转让、停

车收益等方式，获得稳定成本回收及长期收益。通过复合开

发，提升了园区综合配套水平，改善了营商环境，增加了区

域吸引力，把企业留在了园区。

四、主要做法

为了解决配套设施不足、企业流失等问题，济南高新区

对该区域进行了充分调研分析，最终确定在不影响现有地上

功能的前提下，复合利用体育用地地下空间的方案。地上部

分使用权仍然按照体育用途划拨给行业主管部门，对原体育

场进行改造，在强化体育主功能基础上，复合设置休闲娱乐

设施；地下部分按商业用途进行挂牌出让，地下空间建成后，

园区形成地上商务办公，地面运动休闲，地下休闲配套的商

业休闲空间格局。

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（一）做好政策研判及执行落地

山东省自然资源厅等10部门联合印发的《关于推进开

发区集约节约用地促进高质量发展的若干措施》中鼓励“混

合利用立体开发”规则，以及省市出台的系列低效用地再开

发文件精神，为再开发工作指明了方向，提供了政策依据。

济南高新区在领会文件精神的同时，联合自然资源、规划、

审批等多部门做好政策研判及执行落地。