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案例十四

漳州市九龙公园复合开发利用改造案例

（再开发类型：公共设施复合利用补短板）

一、项目基本情况

九龙公园位于漳州市中心城区核心区域，总用地面积5.2

万平方米，是承载市民休闲、生态调节和文化活动的重要公

共绿地，被誉为“城市绿肺”。随着城市人口密度和机动车

保有量的快速增长，周边停车难、公共空间功能单一等问题

日益凸显，与市民对高品质生活的需求形成鲜明反差。2023

年，漳州紧抓列入全国低效用地再开发试点城市的契机，出

台《漳州市中心城区地下空间开发利用管理办法》，将九龙

公园改造列为市级示范工程，坚持“人民城市人民建、人民

城市为人民”的理念，通过“地上绿地优化+地下空间开发”

的复合模式，着力建设绿色低碳的美丽城市，实现了生态保

护与民生服务的双赢。改造完成后，地下建成市区规模最大

的公共停车场，建筑面积3.36万平方米，提供1027个车位

（含210个充电桩），有效缓解“停车难”；地上新增6大

功能区与双环步道，景观品质全面提升。

二、改造主体与改造模式

（一）低效成因及挑战

本项目改造前土地利用方式单一，功能与需求脱节，仅

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作为传统公园绿地承载生态休闲功能，周边“停车难”问题

突出但地块无停车配套，无法匹配市民“高品质公共空间+

便捷配套”的双重需求，需要在不新增用地的前提下补停车

缺口、保绿地品质。

（二）改造主体与模式

项目实施主体为“原权利人自行改造”，即漳州风景园

林中心，负责项目的规划设计、组织施工与后续运营管理，

保障项目开发与公园原有生态功能的连贯性。采用“地上绿

地更新+地下空间扩容”的垂直复合开发模式，以国土空间

规划为引领，在同一城市公共管理与公共服务用地内，通过

地下空间开发新增停车功能，地上同步优化公园景观与设

施，实现“一块土地、双重功能、立体利用”。

三、低效用地再开发取得的成效

一是土地利用效率显著提升。在有限的5.2万平方米地块

上，成功叠加了大型公园绿地（绿地率保持高水平）与大型

公共停车场（建筑面积3.36万平方米）双重功能，实现了土

地的立体化、集约化、复合化利用，成为破解中心城区用地

紧张的典范。二是城市功能短板有效补齐。建成漳州市区最

大的公共地下停车场，提供1027个停车位（含210个充电桩），

极大缓解了周边区域长期存在的“停车难”问题，提升了城

市交通运行效率，体现了完善城市功能的目标。三是公园绿

地品质全面升级。地上景观经过系统性改造，功能更完善（新

增功能区）、生态更优良（保留大树、生态驳岸）、文化特

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色更鲜明（闽南风格建筑、保留历史雕塑）、慢行系统更便

捷（双环步道），显著提升了市民游园体验和城市环境品质，

彰显人民城市理念。四是社会效益与民生获得感增强。项目

满足了市民对美好生态环境和便捷生活配套的双重期待，提

升了中心城区的宜居性和吸引力，社会反响良好。

四、主要做法

（一）以规划政策为引领，构建低效用地再开发框架

一是强化规划统筹定位。2023年出台《漳州市中心城区

地下空间开发利用管理办法》，确立“统一规划、综合开发、

合理利用”原则，将九龙公园项目列为市级地下空间开发示

范工程，明确“地上绿地更新+地下空间扩容”的复合开发

路径，为项目实施提供政策框架。二是创新规划指标管理。

突破传统平面容积率限制，在项目地块内统筹调整“竖向空

间指标”，将地下空间开发规模纳入总开发强度管理，明确

地下停车场建筑面积不计入地上容积率，既保障公园绿地生

态容量，又最大化释放地下空间开发潜力，实现“空间指标

向高效功能倾斜”。三是优化土地政策适配。依据《漳州市

中心城区地下空间开发利用管理办法》，创新地下空间供地

模式，将地下停车场建设用地使用权确定为“划拨供地”，

大幅降低开发主体土地成本；同时明确地上公园绿地仍保留

“公共管理与公共服务用地”性质，确保生态功能不变，实

现“同一地块、不同用途、分类供地”，实现功能完善与生

态保护并举。

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（二）以流程优化为核心，加速项目落地实施

一是前置低效用地管理。漳州市自然资源局对中