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福建

案例十三

泉州市德化红旗坊文旅产业园项目案例

（再开发类型：工业遗产转型复合利用）

一、项目基本情况

德化红旗坊文旅产业园依托原德化国营红旗瓷厂，位于

德化中心城区，原厂区占地255亩、建筑面积9.7万平方米，

始建于1951年7月，是该县最具代表性的老瓷厂之一，承

载着丰富的工业文化遗产和历史记忆，因上世纪90年代国

企改制，逐渐淡出陶瓷生产阵营厂房荒废。项目以“德化白

瓷”为主题定位，实施低效片区综合改造面积306亩，总投

资约19亿元，致力打造集文化传承、创意孵化、旅游休闲

于一体的综合性文旅产业载体，并与周边屈斗宫、祖龙宫、

程田寺等历史文化遗存形成空间联动与功能协同，助力塑造

“世界陶瓷之都”城市文化名片。项目以2022年9月自然

资源部、福建省人民政府批复泉州市盘活利用低效用地试点

为契机，纳入泉州市首批示范试点项目，综合运用政策实施

全方位改造，目前一期已正式启动试运营，累计商洽陶瓷、

餐饮、文创零售、茶空间等业态的意向入驻商户212家。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

原德化国营红旗瓷厂，因上世纪90年代国企改制逐渐

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停产，原有土地及工业厂房由当地多家小微陶瓷企业持有生

产，后因工业产业“退城入园”也陆续停产并形成厂房闲置，

未产生经济效益，属典型低效工业用地。

（二）改造主体和改造模式

该项目由中铁七局集团、泉州文旅集团、德化文旅集团

联合改造开发，通过“央企+市属国企+县属国企”协同合作

机制，解决资金难题，统一实施规划、建设和招商、运营。

项目遵循“片区统筹、整体开发、产城融合”的理念，以老

旧厂房修缮延续文化记忆，边角地合并提升整体效应，“工

改商”合理转换用途功能，将工业遗存与文化、创意、艺术

深度融合，一体化推进实施工业遗产保护、文旅产业发展、

居住品质提升、公共设施配套、城市品位提升。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）空间提质增效

项目通过实施工业遗产风貌提升78亩、改造修缮老厂

房9.7万平方米，拆退城中村破旧老宅38栋3.5万平方米，

合并利用边角地21.1亩、“工改商”开发利用82.06亩，

提升土地集约利用水平。

(二)功能多元融合

建设创作研学、文创孵化、文创博览、生活休闲、遗址

公园5大主题功能，配套建设高品质住宅小区42亩、社区

绿地及休闲公园25亩，总开发规模达26万平方米，形成“白

瓷文化+文旅消费+宜居社区”三位一体的综合空间载体。

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（三）经济社会效益凸显

项目预计可增加文旅产值3亿元，年创税约2000万元，

年可带动增加游客人数约35万人次。目前项目一期已累计

接洽212家意向入驻商户，其中包含陶瓷业态74家、餐饮

业态59家、文创零售业态47家、茶空间业态7家、其他业

态25家。

四、主要做法

（一）高位规划，重塑空间

项目委托高水平的规划设计团队挖掘德化白瓷“落入凡

尘的白羽”的文化商业价值、重塑空间、再现经典。强化与

屈斗宫、祖龙宫、程田寺等历史文化资源的空间整合。改造

厂区形成创作研学、文创孵化、文创博览、生活休闲、遗址

公园5大功能区，配套完善公共设施，优化空间流线组织，

提高空间使用效率，植入文化创意、商业休闲、旅游体验、

文化展览、文旅演艺等内容。在不破坏原有建筑结构的基础

上，对内部空间进行重新规划和划分，创造出更加灵活多样

的空间布局，满足文旅新业态运营要求，打造独具年轻化、

时尚化、国际化特色的东方白瓷艺术乐园。

（二）产权归集，统一盘活

对原产权分散于双龙陶瓷、必达陶瓷、得利陶瓷、金东

宝瓷业及县国有资产投资公司等5家单位，项目通过政府主

导、国企收储方式，完成土地与房产的统一归集，打破“碎

片化”开发困局，由福建德化瓷都文旅投资有限公司作为实

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施主体，统筹推进整体规划、设计、建设与运营，实现“统

一主体、统一标准、统一节奏”的集约化开发。

（三）守旧护形，复合利用

红旗坊文旅产