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农村宅基地使用权流转法律问题研究——基于《民法典》第363条

的物权限制

摘要

随着我国乡村振兴战略的全面推进与城乡融合发展体制机制的不

断完善，如何有效盘活农村沉睡资产、增加农民财产性收入，已成为

深化农村土地制度改革的核心议题。其中，农村宅基地使用权的流转

问题，因其兼具保障农民基本居住权的社会保障功能与作为重要财产

性权利的经济属性，而显得尤为复杂和敏感。我国新颁布的《民法典

》在用益物权编中，专设章节对宅基地使用权进行了规定，但其第363

条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家

有关规定”这一衔接性条款，在确认其物权地位的同时，又为其权利

的行使，特别是市场化流转，设置了源于行政管理法规的强大外部限

制。本研究旨在深入探讨《民法典》背景下，农村宅基地使用权流转

所面临的法律困境，并创新性地将研究视角聚焦于第363条所构建的物

权限制框架，系统分析该限制在司法实践中的具体适用、裁判逻辑及

其对现有法律体系所构成的内在张力。本研究的核心目的在于，通过

对司法裁判实践的实证考察与法理重构，揭示当前宅基地使用权流转

在法律适用层面的核心障碍，并立足于“三权分置”的改革方向，为

构建一个既能保障农民基本权益、又能促进土地资源优化配置的、更

为科学、合理的宅基地使用权流转法律体系，提供坚实的理论依据与

可行的实践指导。

本研究综合运用规范分析法、司法案例实证分析法与比较研究法

。首先，对《民法典》、《土地管理法》以及国家层面关于农村宅基

地制度改革的一系列政策文件进行体系化的梳理与法释义学分析，以

廓清现行法律规范的内在结构、价值取向与潜在的规范冲突。其次，

以“中国裁判文书网”等公开法律数据库为样本来源，通过对数百份

涉及农村房屋买卖合同效力认定的典型民事终审判决进行深度的定性

内容分析，归纳和提炼我国司法机关在处理宅基地使用权向本集体经

济组织以外成员流转时的主流裁判规则、核心裁判理由及其对合同无

效后法律后果的处理方式。最后，在比较视野下，对我国不同地区正

在进行的宅基地制度改革试点（“三权分置”改革）的实践模式与制

度创新进行考察，为理论构建与制度完善提供实践参照。

研究结果表明，在司法实践层面，人民法院严格遵循了《民法典

》第363条的指引，普遍以违反《土地管理法》等法律、行政法规的强

制性规定为由，认定农村宅基地使用权随房屋向本集体经济组织以外

成员（特别是城市居民）转让的买卖合同为无效合同。这一裁判逻辑

的背后，深刻地反映了司法机关对宅基地所附着的、超越单纯财产属

性的社会保障功能、身份福利属性以及维护国家基本土地制度稳定性

的公共政策目标的严格坚守。然而，在宣告合同无效后的责任分配上

，司法实践又展现出一定的灵活性，普遍会综合考量双方的过错程度

、房屋的添附与增值情况以及买受人对房屋的长期占有使用现状等因

素，判令出卖人在返还购房款的同时，给予买受人一定比例的信赖利

益损失赔偿。这种“认定无效，适当补偿”的裁判模式，虽然在一定

程度上试图平衡当事人之间的利益失衡，但并未从根本上解决因法律

限制过严所导致的土地资源闲置浪费、农民财产权益无法充分实现以

及大量“小产权房”所引发的社会矛盾等深层次问题。

本研究的核心结论是，《民法典》第363条的规定，实质上是在物

权法典的统一性与土地管理制度的特殊性之间，进行的一种立法上的

审慎妥协，它将宅基地使用权这一“不完全”的物权，置于了民法规

范与行政法规的双重调整之下，其核心的物权限制，源于宅基地与生

俱来的、与集体经济组织成员身份资格权的深度绑定。司法实践对这

一限制的严格恪守，虽然维护了现行土地管理秩序的稳定，但也固化

了城乡二元土地市场的壁垒，阻碍了生产要素的自由流动。面向未来

，破解这一困境的根本出路，在于通过更为精细化的立法与司法解释

，推动宅基地“三权分置”改革的深化落地，即在保障集体土地所有

权、稳定农户资格权的前提下，适度放活其使用权，将使用权的流转

，从身份的限制中剥离出来，允许其在特定范围、特定条件下（如在

县域范围内、在符合规划和用途管制的前提下）向更广泛的主体流转

。这一结论的理论意义在于，它深刻揭示了具有中国特色的用益物权

制度在法典化进程中所面临的公法与私法交织的复杂性，并为物权法

定原则在特定社会政策目标下的适应性解释，提供了新的分析视角。

其实践价值则在于，为人民法院在未来审理相关案件时，如何在坚守

法律底线与促进制度创新之间进行更为妥善的利益衡量，提供了明确

的司法哲学与裁判思路；并为立法机关如何通过修订《土地管理法》