城市土地市场与空间结构：竞标租金与价格空间变化.pdfVIP

第三章城市土地市场与城市空间结构

土地是城市中所有经济活动的承载物。由于它的不可流动性，土地又是城市中最稀缺的一项资源。围

绕着这种最稀缺资源的分配问题，城市经济学建立起了它的理论，即城市土地市场的空问价格与空间

均衡理论，成为城市空间问题分析的基础。

城市经济学的理论渊源可以追溯到将近二百年前德国农业冯•的农业区位理论。的农

业区位论说明了围绕着一个城市，农业生产的分布呈现同心圆的状况，由内向外生产的集约度递减。

城市经济学从两个重要的方面发展了的理论。一方面是在产用地的同时着重研究了居住用地的

空间选择和区位决定，因为城市中居住用地是面积最大的用地类型。另一方面在居住用地的分析中又讨论

了住户的居住面积在空间中的变化，而的理论并没有讨论农场的占地面积及其空间变化。

第一节竞标与价格空间变化

不论是在土地市场还是在住房市场中，“价高者得”是一个基本的分配原则。也就是说。土地的所有者会

把土地给出价最高的厂商来使用，房屋的建造者也是把房屋卖（或租）给出价最高的居民来使用。所以，

“价格”是一个决定性的因素。在理论分析中，“价格”是指租用价格，即通常所说的“”。租用价格

（R）和价格（P）之间有一个基本关系，即：

价格等于多年租用价格贴现的“和”（奥沙利文，2002）。式中的i是贴现率（利率）,t代表年

份；n代表一共使用多少年。对于住房来说，n可按住房的年份计算；而对于土地来说，n可以是无穷

大，因为土地可以无限期地使用下去。在理论的分析中，为了简便，“价格”都是指“租用价格”，即地租和

房租。

先来看土地市场的情况。市场上的卖方很简单，他们只是把土地租给出价最高的厂商来使用。而这里

的关键是需要使用土地的厂商如何决定他们的“出价”。这个“出价”被称为“竞标”，是厂商对单位面

积土地的投标价格，它与土地的区位相关。因为厂商要支付把产品从生产地送到市场的成本，在不同

的区位上，厂商支付的成本不同。在生产成本和利润不变的情况下，成本越高，厂商能够支付的

土地就越低，即“竞标”越低。假设城市的是商品市场（即单模型），所有的厂商都要把

产品运到市去销售。那么在距市越远的区位上，成本越高，竞标就越低，表现在图中就

是一条下行的线（见图5一3一1)，其斜率由单位距离的交通成本所决定。图中的R代表某个厂商的竟标

，O是市，d代表距市的距离。在d0的区位上，厂商能够支付的地租为R0，到了d1的区位

上，厂商能够支付的地租下降到R1。由于城市中有众多的厂商，每个厂商生产的产品是不同的，所以他们

的生产成本不同，成本也不同，对同一区位的土地的竞标就也不同。表现在图中，就是有多条

不同的竞标线（见图5一3一2）。图中的A、B、c、D代表四个不同的厂商，各自有一条竞标线。

根据“价高者得”的原则，每一块的土地都分配给出价最高的厂商来使用，于是A厂商得到O一d1的土

地，B厂商得到d1一d2的土地，C厂商得到d2一d3的土地，D厂商得到d3一d4的土地。这样市场中的实

际地租随距离而变化的曲线，就是各厂商竞标的外缘线（图中的粗线），称为市场梯度线，也就是通常

所说的地价曲线，它从城市向外呈下降的趋势（奥沙利文，2002）。住房市场上的情况是类似的。在城市中

的每一个区位上，住房都被出租给出价最高的住户来居住。而住户的出价与其收人、消费偏好和通勤成本有

关。单模型假设城市区是唯一的就业，所有的居民都到去上班。这样居住地距越远，

上班的交通费用就越大，其可用于支付房租的收人就越少，他的竞标就越低。于是同生产者一样，居民

的竞标线也是从向外下行的线。由于城市中有众多的居民，每个人的收人不同，消费偏好不同，所

以竞标线的位置也不同，即在同一区位上能够支付的不同。市场就把每一个区位上的住房都分配给

出价最高的居民来使用，于是在所有