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企业不动产自查自纠报告及整改措施

本次不动产自查自纠工作严格依据《企业国有资产监督管理暂行条例》《不动产登记暂行条例》及企业内部《固定资产管理办法》等制度要求，由公司资产管理部牵头，联合财务部、法务部、各分子公司资产管理员组成专项工作组，于2023年6月1日至8月31日开展全级次、全覆盖的不动产专项清查。清查范围覆盖公司总部及下属12家分子公司名下所有土地（含工业用地、商业用地、划拨用地）、房屋（含生产厂房、办公用房、仓储用房、职工宿舍）、构筑物（含厂区道路、围墙、地下管网）及附属设施（含电梯、消防系统、中央空调），累计核查不动产台账记录176宗，实地勘查158宗，调阅权属证书、合同协议等档案资料232份，访谈相关责任人47人次，形成《不动产清查明细表》《权证状态统计表》《使用情况分类表》等基础台账，并通过交叉核对账面原值、评估价值、实际使用状态，系统梳理出五大类23项具体问题，现逐项报告如下：

一、自查发现的主要问题及成因分析

（一）权属管理不规范问题（6项）

1.权证缺失或信息不符：经核查，下属A分公司2018年购入的32亩工业用地（位于XX市经济开发区）至今未取得不动产权证书，仅持有《国有土地使用权出让合同》及已缴清土地出让金的凭证。经与当地自然资源局对接，发现因2020年园区规划调整，该地块部分区域被划入生态控制线范围，导致无法完成不动产登记。此外，总部办公楼（建筑面积8600㎡）不动产权证书登记用途为“办公”，但实际因2021年内部功能调整，2-3层改造为职工食堂和培训中心，未向登记机构申请用途变更登记，存在“证载用途与实际用途不一致”的问题。

2.抵押登记未及时备案：下属B子公司2022年以其名下1.2万㎡生产厂房为银行贷款提供抵押担保，虽已在不动产登记中心办理抵押登记，但未在公司资产管理系统中同步更新抵押信息，导致财务部门计提折旧时未考虑抵押资产受限情况，存在资产状态信息滞后风险。

3.历史划拨用地处置不彻底：公司2015年通过并购取得C工厂（已停产）名下50亩划拨用地，原土地用途为“工业”，但并购时未按规定向当地政府申请土地用途变更或补缴土地出让金，目前该地块处于闲置状态，存在被政府收回或要求补缴相关费用的法律风险。经查阅并购协议，发现原交易条款未对划拨用地处置责任作出明确约定，导致后续管理责任不清。

（二）登记核算不准确问题（5项）

1.账实差异明显：通过实地勘查与账面核对，发现下属D分公司2020年自建的2000㎡仓库（账面原值480万元）因未完成竣工决算，财务部门仅在“在建工程”科目挂账，未及时转入“固定资产”核算；同时，2019年因城市道路扩建被政府征收的1500㎡职工宿舍（账面原值320万元）已完成拆迁补偿（收到补偿款450万元），但财务部门未做固定资产清理处理，导致账面仍保留该资产原值，形成“有账无实”问题。

2.评估增值未入账：2021年公司委托第三方评估机构对总部所在地50亩工业用地进行评估，评估价值较账面原值增值1200万元，但因当时未涉及产权变动或资产处置，财务部门未按《企业会计准则第4号——固定资产》要求对评估增值部分进行账务处理，仅将评估报告存档，导致资产账面价值未能反映市场公允价值。

3.附属设施核算不完整：抽查5处生产厂房时发现，消防系统、电梯等可独立使用的附属设施未单独作为固定资产核算，而是全部计入房屋建筑物原值，导致后续维修、更新时无法准确划分成本，且不利于资产使用年限的差异化管理（如电梯使用年限通常为15年，而厂房为30年）。

（三）使用效率低下问题（4项）

1.闲置资产占比偏高：清查结果显示，全公司范围内闲置不动产共8宗，总面积2.1万㎡，占清查总面积的5.3%。其中，E子公司因生产线搬迁遗留的4000㎡旧厂房已闲置2年，主要原因是市场招商困难（周边同类厂房出租率仅60%）；F分公司2019年建设的1500㎡研发中心因项目下马长期空置，未及时调整使用功能。

2.出租管理不规范：下属G子公司将1000㎡办公用房出租给关联方H公司，租赁合同约定年租金8万元（经市场调研，同地段同面积办公用房年租金约12万元），租金明显低于市场价；且合同未约定租金递增条款（已履行3年，租金未调整），存在利益输送嫌疑。此外，I分公司2021年与某物流公司签订的5年仓储租赁合同，未在资产管理系统中登记备案，仅由业务部门留存纸质合同，导致资产管理部门无法动态掌握租赁到期时间及续约情况。

3.自用资产维护不足：总部园区内2010年建设的地下管网系统（覆盖面积3万㎡）因长期未进行专业检测，部分区域出现渗漏问题，经初步估算维修费用需80万元；J子公司生产车间屋顶因防水老化，多次出现漏雨现象，但因维修审批流程冗长（需经总部三级审批），问题拖延半年未解决，影响正常生产。

（四）风险隐患突