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违法建筑处置中涉及的相关法律问题

近年来，地产产业高速发展，全国各地可规划、开发的土地有限，在国家宏观

调控及发展过程还涉及规划调整，上述原因产生大量违法占用土地、非法转让、

未批先建等违法使用土地的现象，导致违法建筑物被相关行政部门罚没，本文主要

针对违法建筑处置所涉及的基础法律问题进行浅要分析。

一、“违法建筑”的概念

在我国立法层面并未明确对违法建筑的概念进行定义，参照《云南省违法建筑处置规定》第

二条：本规定所称的违法建筑是指违反城乡规划管理法律法规的建筑物、构筑物”，可知违

法建筑主要是指违反了《城乡规划法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规，

未经自然资源、城乡规划等行政主管部门的审批，擅自建设后被审查认定为违法的建筑物，

主要有如下情况：（1）未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：（2）未按照建

设工程规划许可证的规定建设；3（）通过伪造材料、欺诈等形式向行政主管部门骗取许可

证的；4（）未经批准擅自改变用地性质的；（5）搭建的临时建筑物超过批准期限后未拆

除成为永久性建筑的；（6）擅自改变建筑物外立面的。

二、“违法建筑”的行政处罚措施

在实务，违法建筑的违法原因以未经批准擅自在农用地上建造房屋、未取得建设工程

规划许可证、未取得建设用地规划许可证等未批先建的行为较为常见。

针对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的情况，《土地管理法》第七

十七条第一款规定了行政处罚方式，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占

用的土地，根据是否违反土地利用总体规划作如下区分处理：（1）对违反土地利用总体规

划，擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,

恢复土地原状；2（）对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物

和其他设施，可以并处罚款。

针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情

况，《城乡规划法》第六十四条规定了行政处罚方式，由县级以上地方人民政府城乡规划主

管部门责令停止建设，后续根据是否能采取纠正措施消除影响作如下区分处理：（1）能采

取改正措施消除对规划实施影响的‘限期改正,处建设工程造价百分之五以匕百分之十以下

的罚款；2（）无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法

收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

从上述行政处罚的方式中能看出国及行政机关对于违法建筑的行政处罚，并非“一刀

切〃，而是根据实际情况在责令退还非法占用土地的基础上，先看是否能够通过完善行政审

批手续，消除违法状态，无其他补救措施的情况下才采取“没收〃“强制拆除”处罚。对于违法

建筑的行政相对人来说，可能因为不清楚各种行政处罚的后果及如何应对，最终导致强制拆

除的结果。

三、“违法建筑”的处置

（一）违法建筑的处置方式

根据《行政处罚法》城《乡规划法》《土地管理法》等法律法规之规定，对违法建筑的

处置方式主要如下：

1、申请强制执行

根据《行政处罚法》的相关规定，行政处罚决定作出后，行政相对人在法定期限内不申

请行政复议或不提起行政诉讼，又不履行《行政处罚决定书》的，自然资源、城乡规划等行

政主管部门可以自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行，由法院作出是否准予

执行的裁定书。

2、强制拆除

经论证针对用地不符合国城乡规划、建筑物不符合安全、消防、环境污染等标准的，

经过鉴定不具有利用价值，且法院裁定准许执行的违法建筑，相关有处置权的行政部门指定

3、保留建筑物并完善相关行政审批手续

经论证在违法占用土地符合国城乡规划，地上建筑物符合相关安全、消防、环境等标

准的，违法建筑处于可以通过完善相关手续“补救〃的情况下，在补办相关手续，消除违法状

态后，可由相关部门按照《行政处罚法》第五十三条规定处理，主要有对外出让、出租、公

开拍卖、交由政府临时调拨使用等方式。

（