业主共有部分收益分配规则创新——基于“专项维修基金优先提取+按比例分配”模型.pdfVIP

业主共有部分收益分配规则创新——基于“专项维修基金优先提

取+按比例分配”模型

摘要

随着我国城镇化进程的深入与商品房小区的普及，由电梯广告、

公共区域停车、快递柜入驻等产生的业主共有部分收益日益成为一笔

可观的资金，其分配与使用问题也随之成为业主、业主委员会与物业

服务企业之间矛盾纠纷的核心策源地。现行法律虽明确了该收益归全

体业主共有，但对于如何具体分配与使用，规则供给严重不足，导致

实践中侵占挪用、决策混乱、诉讼频发的困境。本研究旨在深入探讨

业主共有部分收益分配规则的内在法理与实践难题，并构建一套兼具

正当性与可操作性的创新分配模型，为解决相关纠纷提供理论依据与

实践指导。本研究综合运用规范分析法、案例实证研究法与比较法研

究，在对我国《民法典》等相关法律规范进行体系化解读的基础上，

通过对大量司法判例的归纳与剖析，系统性地呈现了当前分配规则的

失序状态及其深层原因。研究结果表明，当前司法实践的困境根源在

于未能有效平衡共有部分收益所内含的“集体性维保功能”与“个体

性财产权益”的双重属性，导致在“全部用于公共开支”与“全部分

配给个人”的二元对立中摇摆不定，缺乏一个能够统合二者的制度化

通道。本研究得出的核心结论是，必须跳出非此即彼的思维定式，重

构分配规则。为此，本研究创新性地提出了“专项维修基金优先提取+

剩余部分按比例分配”的二阶模型。该模型主张，共有部分收益应首

先按照法定或约定程序，提取一定比例或数额优先补充小区的“养老

金”——专项维修基金，以应对未来必然发生的大额修缮，保障建筑

物的长期安全与价值。在完成此项优先任务后，若仍有剩余，则可按

照业主专有部分面积的比例，以返还现金或抵扣物业费等形式，向个

体业主进行分配，以彰显其作为共有权人的财产性收益权。这一模型

在理论层面，清晰地界定了共有部分收益的法律性质与功能次序，丰

富了区分所有权理论的内涵；在实践层面，为化解当前分配乱象、促

进社区和谐、实现业主资产的保值增值，提供了一套逻辑自洽、路径

清晰的解决方案，对于指导我国物业管理领域的立法完善与司法实践

具有重要的理论和实践意义。

关键词

业主共有部分；共有部分收益；分配规则；专项维修基金；按比

例分配；区分所有权

引言

在当今中国社会，伴随着史无前例的城市化浪潮，以高层公寓为

主体的住宅小区已经成为数亿城镇居民最主要的栖身之所。在这一全

新的社会生活形态下，现代建筑物区分所有权制度成为调适业主内部

关系、规范社区公共治理的基石。在区分所有权的结构中，除了业主

独立拥有的专有部分之外，还存在着由全体业主共同享有权利、承担

义务的共有部分，如建筑物的承重结构、外墙、屋顶、门厅、走廊、

电梯以及小区内的道路、绿地等。随着市场经济向社区生活的渗透，

这些原本仅具使用价值的共有部分，开始越来越多地衍生出经济收益

，例如，电梯轿厢内的商业广告、地面或地下停车位的有偿使用、公

共会所或场地的租赁、快递柜和自动售货机的入场费等。这笔被称之

为“业主共有部分收益”的资金，积少成多，在许多小区已成为一笔

相当可观的“公共财富”。

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条以清晰的语言规定：

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产

生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一条款，以根

本法的形式，庄严地确认了该笔收益的最终归属，有力地回应了长期

以来物业开发者或服务商肆意侵占该收益的行业乱象，是我国业主权

利保护立法的一大进步。然而，所有权的确认仅仅是万里长征的第一

步。一个更为复杂且在实践中引发了同等甚至更激烈矛盾的问题是：

这笔属于“全体业主”的钱，究竟应该如何分配和使用？是应当像公

司的税后利润一样，按照“股份”比例分红给每个业主？还是应当像

社保基金一样，存入一个公共池子，用于小区的公共事业？抑或是，

可以由业主委员会自行决定其用途？由于《民法典》及相关法律法规

对此并未提供更为具体的、具有可操作性的分配规则，导致司法实践

与社区治理陷入了巨大的困境与不确定性之中。

这种规则供给的缺失，在现实中催生了一系列问题。其一，它为

物业服务企业或少数业主委员会成员侵占、挪用收益提供了可乘之机

，由于缺乏明确的分配路径，资金的监管与审计变得异常困难。其二

，它在业主群体内部引发了持续的、难以调和的纷争。一部分业主，

特别是年轻人，倾向于将这笔“意外之财”立即变现，主张“落袋为

安”，要求按户或按面积进行现金分配；而另一部分业主，尤其是年

长者